北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、绿化环境好。小区居民专属的公园，整体高达55%的绿化率，生活十分舒适。

2、小区内部管理佳。保安严格的门禁管理、管家式的贴心服务以及小区内部的维护，提升居民居住体验。

3、小区品质高。2008年建成的小区，55%的绿化率、人车分流、建筑风格等，处处体现小区品质。

4、小区内部有中心湖，湖边有沙滩，还有许多可供娱乐休闲的区域，满足居民运动娱乐的需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源21套。小区目前在售均价64575元/㎡，环比上涨约0.13%。近6个月，小区整体均价在高于朝阳区，也高于北苑商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期朝阳区、北苑商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为81㎡一室一厅户型，报价730万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为492.8万元左右，二套首付为584万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有81㎡一居、118㎡-175㎡两居、173㎡-198㎡三居、252㎡-267㎡的四居

现选择主力户型116.78㎡两室一厅和172.07㎡三室两厅进行分析:

世茂奥临花园是板楼结构。

由于首先看1号和6号楼是正南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号和6号为楼栋选择的首选。

然后是2、3、4、5、7号楼朝向都不太正，采光会差一些，其它方面差距都不大，所以为楼栋选择的次选。

管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边生态资源较为齐全，适合对周边环境有较高要求的购房群体。

小区内户型、总价跨度比较大，其中81㎡一房的上车价730万，较为友好；而264㎡四房的大户型，上车价在2500万，适合对优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

北苑板块生活品质中等，生态休闲资源丰富，适合在北苑商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

截止2021年8月，北苑商圈有新房在售有位于小区东北方向4公里华贸城铂金墅、有位于小区正南方向4公里外的八斗、位于小区东北方向5公里天润福熙大道和位于小区东北方向7公里润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中：

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起。

八斗88㎡-180㎡二居以上户型在售，总价1276-1980万元/套。

天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起。

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

而万达大湖公馆小区房源最高挂牌总价在1900万元/套，润泽御府与世茂奥临花园存在较大价差，更加推荐预算充足的终极改善购房者，华贸城铂金墅、天润福熙大道这两个新房项目则比较推荐预算充足、不着急入住的购房者购买。

小区均价低于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与世茂奥临花园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价接近的万达大湖公馆、天翠园进行比较。