富力城D区位于北京市朝阳区劲松商圈，该商圈西至东二环，北至通惠河北路，东临东四环，南至松榆北路。

劲松商圈紧邻中央商务区，内有三条地铁线路，分别为10号线、14号线、7号线，可直达国贸、望京、海淀黄庄、北京南站、朝阳公园、北京欢乐谷等地。

商圈内有东二环、东三环、广渠路等城市主干道，前往北京城内任何地方都十分便利。

劲松商圈内商业、教育、休闲、医疗等资源十分完善。

商业方面，板块内有富力广场、奥特莱斯等大型购物场所；教育方面，板块内学校从幼儿园到大学都有建立，如区垂杨柳中心小学、北京工业大学等；生态方面，有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，拥有三级综合医院北京市垂杨柳医院。

商圈内小区主要为1988年-2018年近30年间建成的公房、回迁房、纯商品房社区，劲松是朝阳区热门程度较高的商圈，主要吸引京东区域就职、对成熟配套有需求的人群。

劲松商圈土地资源紧张，目前无住宅用地供应和成交。

而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月9日，周边的双井、潘家园等板块也都没有住宅地供应，不会对该地块的价值有冲击。

距离劲松商圈较近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月27日，“北京市朝阳区王四营1304-L02、L05”以309500万元成交，成交楼面价40334元/㎡，溢价率5.09%。该地块位于富力城D区约7.5公里。

区域内有正在修建的地铁17号线，地铁17号线总长49.9公里，起自未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站。全线有车站21座，全部位于地下。

17号线开通之后，将有效分担地铁5号线和10号线东段的客运压力，串联起北京通州、东城、朝阳、昌平等四个行政区，支持和带动亦庄新城站前区、垡头工业区、朝阳港、CBD及未来科技城的发展，同时服务于潘家园、太阳宫、望京西、天通苑等城市重点居住区，间接缓解东直门、宋家庄枢纽的断点换乘压力，为北京东部居民交通出行带来极大便利。

未来17号线还会南延，南延至城际铁路联络线亦庄东站，在此站向北可以到北京副中心高铁站、首都机场，向南可以到北京大兴国际机场，以及通过通武廊轻轨，可以抵达廊坊、武清。

17号线建成通车后将大大方便沿线居民出行，更快的到达CBD、望京等商业中心，同时缓解地面交通压力，提升区域的居住舒适度。同时，17号线的通车对劲松区域也会有一定的辐射带作用，未来劲松区域的房价应该会进一步提升。

1.小区物业为北京恒富物业管理有限公司，属于开发商自持物业，安保人员、楼管人员、工程维修人员、保洁人员都为一体，物业负责统一调度，调动方便，效率高，办事快。

物业团队提供全天候服务，小区大门及小区内部重要路口都有安保人员24小时值守，居民的生活安全得以保障。

2.小区绿化好，绿化率高达56%，植物品种多达80余种，且布置了许多景观雕塑，艺术氛围浓厚。

3.小区周边交通发达，拥有地铁站和公交站，并与东三环辅路、广渠门外大街等数条城市干道相连，居民出行便捷。

4.小区周边配套齐全，附近商超、医疗、教育等，满足居民日常基本需求，生活十分方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月9日，小区在售房源约37套，占全部房源的5.17%。小区目前在售均价107096元/㎡，环比上月下降约0.01%。

近6个月，小区整体均价高于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期朝阳区、劲松商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

截至2021年8月9日，小区挂牌价最低为70.16㎡一室一厅户型，报价730万元。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为292万元，二套首付为584万元。

小区有70㎡-87㎡一居室、87㎡-108㎡两居室、134㎡-242㎡三居室、163㎡-242㎡四居室。现选择107.9㎡的两室两厅与241.66㎡的三室两厅进行分析。

小区整体采用混合式建筑布局，将行列式与围合式结合起来，这样的布局使得一部分楼栋面向街道，可以美化市容，多数的楼栋也能获得良好的采光与通风，且环境较为安静，适合人们休闲活动。

小区12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼、31号楼、32号楼、33号楼、34号楼、35号楼、36号楼位于小区中间位置，在享受安静环境的同时，还能欣赏到十分优美的园林景观，建议优先选择以上楼栋。

1号楼、2号楼、3号楼、59号楼、60号楼靠近车行入口，27号楼、28号楼、29号楼、30号楼、37号楼、38号楼、39号楼、40号楼、41号楼、42号楼、43号楼、44号楼、45号楼、46号楼、47号楼、48号楼、49号楼、50号楼、51号楼、52号楼、53号楼、54号楼、55号楼、61号楼、62号楼临街布局，同时1号楼、2号楼附近有底商分部，会有一定程度的噪音污染，喜欢安静的买房用户需谨慎选择。

1.小区周边交通便利，坐拥7号线、10号线两条地铁线路，且公交资源丰富，适合在地铁沿线或是劲松商圈、CBD商圈内工作的人群购买。

2.小区绿化茂盛，周边配套相对齐全，容积率低，居住舒适度较高，比较适合有老人的家庭购买。

3.济基础的家庭则可选择两居室或三居室。

4.小区有172㎡—242㎡的四居室，家族人口多或是想要三胎的人群可以考虑。

截止2021年8月9日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华和朝阳区朝外大街商圈的悠唐麒麟公馆。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，尊悦光华开发商为北京盛华夏房地产开发有限公司，在售户型为133㎡-170㎡三居室，在售均价130000元/㎡，总价2400万元/套起；悠唐麒麟公馆开发商为北京兆泰集团股份有限公司，在售户型为123㎡两居，在售均价112000元/㎡，总价1401万元/套起；而富力城D区在售均价107096元/㎡，总价730万元/套起。

富力城D区与尊悦光华和悠唐麒麟公馆新房差距较大，并不具备可比性。

小区均价高于劲松商圈二手房均价，周边1公里范围内与富力城D区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内，房龄、均价与富力城D区相近的CBD总部公寓二期、富力十号进行比较。