松榆西里小区位于朝阳华威桥商圈内。该商圈北侧是大望路商圈，东侧有垡头商圈，南侧说十里河商圈，西侧为潘家园商圈。

该商圈因著名的三环华威桥而得名，整体来看，区域内没有大型的产业和办公园区，产业相对薄弱，主要以文化艺术、眼镜城及普通餐饮等服务业为主。

该商圈主要以居住为主，各类生活配套齐全，商圈北部有窑洼湖公园、窑洼湖国际高尔夫会所和双龙公园，东北部有亮都生活广场及北京燕莎奥特莱斯购物中心等购物中心，另外商圈西部有首都图书馆和北京工业大学等人文属性较强的场所，其中北京工业大学占据了整个区域近1/3的面积，为商圈内部及其周边居民提供更为丰富多彩的人文环境。

楼市方面，商圈内主要以二手房为主，暂无新房供给。除了美景东方、山水文园小区外，大部分小区都为老旧小区，多建成于1980-1999年左右。该板块的居住和购买人群大多是在本商圈及附近企业工作的上班族和北京工业大学的教职员工等。

大量的住宅小区和便利的交通条件吸引了大量的人口居住于此，因此人气也一直很旺，房屋租赁、买卖业务都很活跃。

据公开资料显示，近5年华威桥板块都没有住宅用地供应；且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年8月1日，周边的十里河、潘家园等板块也都没有住宅用地供应，所以现有土地市场情况下，对华威桥商圈的二手房市场冲击较小。

住宅用地成交方面，距离南沙滩商圈最近的2宗招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。上述地块位于季景沁园小区正南方向约5公里处。

区域南侧有正在修建的地铁17号线，17号线南起通州区亦庄火车站南侧次渠东站，经过朝阳港后，沿着大羊坊路向西北方向敷设进入到十里河地区，之后线路又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园，最后继续向东北沿现状九厂路经燕丹镇后进入昌平区未来科技城地区。

17号线的十里河站正好位于该区域的西南角，离松榆西里不过300米。

该区域的东南侧长期因为离地铁远，地理位置差等因素，房价也相对便宜，该线路的朝阳港和北神树站通车会，对这片区域也会有一定的辐射带动作用，支撑片区房价稳定向前。

此外作为发展成熟的区域，虽然不会大拆大建，但目前的社区优化，街道优化等工作也正在进行，这些细活虽然对区域没有大的改动，但对居住体验的提升却不容忽视。

作为朝阳区典型的居住区，居住体验的提升，也是其核心竞争力的提升，随着周边优质配套的不断升级，再加上老旧小区的改造升级，该地块的价值也会不断上升。

小区周边交通方便，出行便利。公共交通配套完善。小区距离地铁14号线东段北工大西门地铁站较近，松榆北路公交站和武圣路公交站距离小区不足200米；小区周边的主要道路有松榆北路和武圣东路，从小区开车向西大约1.1公里就是东三环，自驾出行也很快捷。

医疗资源丰富，方便就医。北京中山医院、北京中海中医医院、北京积水潭医院合作医院、北京工业大学医院、恒安中医院分列小区周边。

小区内部有松榆里公园，公园内环境优美，适合饭后遛弯、休憩。

松榆里社区2021年6月份挂盘均价61846元/㎡，对比上月，上涨0.01%，2021年1月份到6月份，价格平稳。2021年6月在售房源31套。挂牌房源以40㎡-54㎡的一居室和50㎡-77㎡的二居室居多，也有54㎡-88㎡的三居室。

具体购房成本方面，以50㎡-77㎡的二居室为例，报价328万-428万，参照北京市现⾏的普宅+⾮普标准看，普宅商贷⾸套⾸付为35%、⼆套⾸付为60%，理论上该套房源⾸套⾸付为114.8万-149.8万。

小区户型包括有40㎡-54㎡的一居室，56㎡-71㎡的二居室和54㎡-88㎡的三居室，无大面积户型。

其中小区的主力户型有53.6㎡的二居室，该户型南北通透，其中主卧朝南，带一个南向的大阳台。

小区的主力户型还有70.7㎡的三居室，该户型方正。其中主卧朝南，带一个南向的大阳台。

小区位于华威桥商圈，商业配套齐全，多数户型面积较小，适合刚需人群选择；此外，小区交通便利，出行方便，在华威桥商圈的上班族也可以考虑本小区。

松榆里社区所属的华威桥商圈内暂无新楼盘销售，朝阳区新房楼盘多以大平方户型居多，本次选取新房户型面积相近的丽都悦府和柏林郡作为对比。

其中丽都悦府为嘉裕房地产开发有限公司开发。共三居室和四居室10种户型搭配，户型面积136㎡-330㎡不等，均价92000元/㎡，每套总价1600万元起。小区物业费为7.80元/㎡/月。相对来说，松榆里社区商业配套优势明显，丽都悦府均价较高，适合预算充足的购房者选择。

柏林郡为北京江南投资集团有限公司开发。目前在售楼栋3栋，从二居室到三居室共4种户型可选择，户型面积从97㎡-161㎡不等，均价75000元/㎡，物业费为5.8元/㎡/月。相对来说，松榆里社区楼龄较长，设施陈旧，柏林郡新楼盘环境和基础设施优势明显，适合追求品质的刚改人群选择。

松榆里社区周边二手房报价在61846元/㎡-67653元/㎡，因此选取距离较近的平乐园小区和美景东方做对比。