天畅园小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1、小区是北京奥运会期间由北辰地产建成的小区，小区品质好，外立面完整无脱落，内部道路干净整洁，业主日常居住体验好。

2、小区绿化好，在小区西侧有成片的绿化区域，有中央花园、水系和建设器材，能丰富业主的日常生活。对于一个成熟的小区而言，绿化是必不可少的存在。

3、小区挂牌单价低，2021年7月在幸福里APP上，小区的挂牌单价是5.5万/㎡，低于北苑整体的6.43万/㎡。对于意愿在北苑买房的人而言，是个入手的好选择。

4、小区地理位置好，小区位于北苑繁华地段，周边配套完善，小区马路对面就是“上品+”商场和暖山生活广场，距离北苑路北地铁站也仅有400米左右的距离，生活和出行都很方便。

截止2021年7月，在幸福里APP上，天畅园小区的挂牌均价是5.5万/㎡，在幸福里上面在售房源有23套，以88㎡-131㎡的两居室居多，总价在525万-760万间。从幸福里APP上面的小区价格走势图里可以看出，自2021年2月开始，小区的挂牌均价处于稳定上涨状态，整体上涨幅度要高于北苑平均水平，但是挂牌单价仍旧低于北苑平均水平。

参照北京市现行的普宅标准，小区内目前的挂牌二手房大部分都是非普宅，需要商贷首套首付为40%、二套首付为80%。但是个别小户型产品是非普宅产品，以该小区目前挂牌最便宜的50㎡的一居室为例，在售总价为340万元，该户型即为非普宅，首套首付35%，二套首付60%。购买该房源的首套购房人首付为119万，二套购房人首付为204万。

在幸福里上面，该小区2021年7月共有23套房源在售。在售主力户型为88㎡的两居和125㎡的两居，两个户型的分析如下：

88㎡两居室

户型优点：户型动静分区，客厅和厨房位于西侧，两个卧室在东侧，能够保证两个卧室的安静和隐私；厨房和卫生间面积大，使用方便。

户型缺点：户型不方正，且不是南北通透，通风和采光都一般；客厅是暗厅，没有采光的窗子，日常在客厅里需要开灯。

125㎡两居室

户型优点：户型动静分区，两个卧室和书房都集中在户型的南侧，日常生活受到客厅和厨房的干扰小；有改动空间，书房可改成卧室，增加使用，更适合三口之家和二孩家庭。

户型缺点：户型不是南北通透，通风效果不好，而客厅的面宽也仅有2.7米，采光效果不好；卫生间是暗卫，通风情况也一般。

楼栋选择方面，由于小区呈南北向直线排列，东西向采光都不会面临遮挡的问题。小区是开放式社区，外人随意进出，小区里也有很多商店、办公企业，因此都无法免除生活噪音。在楼栋本身上面，5号楼是11层的板楼，其余楼栋均是塔楼，因此5号楼的日常居住舒适度最高，但是价格相对也会高于其余楼，购房人还是需要依据自身经济状况和需求进行选择。

虽然小区在售单价是5.5万/㎡，不过在北苑板块已经属于比较低的价格了，对于很多想在北苑、奥森等板块置业且预算不是很充足的购房人而言，该小区在价格上的优势很明显；而从位置上说，小区位于5号线北苑地铁站旁，距离13号线也不远，因此很适合在望京、西二旗等商圈工作的人，日常通勤很便捷。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。其中华贸铂金墅和润泽御府都是在售的别墅产品，而天润福熙大道的在售均价达9万/㎡。从目前的销售价格上看，天畅园和这三个新房对比的意义不大。

距离天畅园小区最近的、有对比价值的刚需住宅是位于昌平东小口镇的奥森one和奥海明月项目，都是2020年入市的限竞房产品，均价为58858元/㎡，由于是新房，因此在社区管理、户型设计等方面都具备优势，且这两个新房的居住体验会更好。但是，如果从周边配套来看，天畅园则要优异很多，而且朝阳区的现状和未来前景也要优于昌平区。

二手房对比里，由于临近小区的天溪园、天乐园等小区价格过高，对比价值不大。因此选择和该小区距离3公里范围内、在售单价最接近的美立方和天居园进行对比。