澳洲康都位于望京西北部区域,这个区域可以说是望京闹中取静的一个区域,除了几个小区之外,就是公园和学校。往西一公里就是中关村朝阳园的科技园区,很多科技公司在聚集,包括爱立信、诺基亚通信、keysight、LG等知名跨国企业,也有很多国内的科技公司和创业公司。
从望京SOHO到15号线望京东站的这一片区域,属于望京东,也是现在的商业中心,5A商业楼云集,阿里巴巴、美团、奔驰等大公司均驻扎于此。澳洲康都北边的五环外来广营区域,是中关村朝阳园北扩区,阿里巴巴在这个区域投资69亿打造未来的北京总部(2024年竣工)。
望京产业雄厚,澳洲康都所在区域可以看作是这些望京产业区的后花园。这个区域的居住舒适度较高,配套齐全,交通发达,绿化面积大,公园连成片,教育和商业配套都完备,非常适合生活。如果在望京工作,通勤时间短,交通很方便,是非常合适的。
望京北部区域已经开发成熟,没有待开发土地,实际上整个望京也已经开发殆尽。附近区域,只有五环外的来广营还在开发之中。过去五年,来广营区域也仅仅供应了一宗住宅用地-即限竞房华樾北京,限价7.8万/㎡。
朝阳土地价值其实在不断增值,今年5月份集中供地,朝阳区五元桥外的崔各庄住宅用地,土地楼面价已经超过6万/㎡,未来新房销售价格限均价8.8万/㎡。
新房项目都是期房,而且周边跟望京的成熟配套相去甚远,仍然需要多年发展才能完全成熟,更何况新开发土地也在不断涨价。所以朝阳的新房供应,并不会冲击澳洲康都这样成熟的小区,反而会不断巩固区域的地块价值。
望京北板块(属东湖街道)是成熟繁华区域,未来不会有太多重大改变。所处板块背靠望京强大的产业,也是对二手房价值最好的支撑。
虽然已经发展成熟,但局部仍然有些改善值得期待。过去几年,望京陈经纶中学分校小学部兼并了原朝师附小和原望馨园小学,朝阳推动名校集团化,提升教育质量,对于区域的教育水平是利好。区域内10万㎡六佰本商业中心由于经营不善,加上原产权方中弘集团破产,一直处于半瘫痪状态,现在新的投资方进入,计划投资数千万进行重整改造,对于周边的商业环境也是利好,值得期待。
另外,五环外的来广营区域,是朝阳区下一步的开发重点-中关村朝阳园北区,整个北区是一张白纸绘蓝图,先天条件比望京更好,规划定位拟打造国际化科创园区和全球创新聚集地。
未来望京和来广营的中关村朝阳园连成一片,产业基础更为雄厚,而且更加国际化,对于望京北的居住区也是更强的价值支撑。
1、配套成熟均衡。距离14号线地铁站800米,临近北五环和京承高速,交通便利。周边商业氛围较为浓厚,1公里生活圈内有华彩国际商业中心和六佰本商业中心,生活购物很方便。幼儿园和小学都在家门口,中学也是不到1公里。小区外面不远处就是望湖公园和北小河公园,适合休闲运动。
2、户型丰富的次新小区。小区户型从1居到6居室都有,丰俭由人,特别是小户型选择众多,容易上车。物业比较负责,24小时安保巡逻,保洁实时清理,封闭式管理,公共场所监控设施,公共绿地维护良好。整体而言,是望京品质中等偏上的次新小区。
3、小区租金较高。因为位置便利,配套成熟,很多在望京工作的白领会在小区租房,租客普遍素质较高。目前一居室租金约在7000-8000元/月,两居室租金在11000-14000元/月,租金并不比国贸CBD低。
4、性价比不错。望京的次新住宅很多有溢价,比如融科橄榄城、远洋万和公馆、保利中央公园等等小区单价和总价都远高于望京的平均水平,澳洲康都目前的价格并没有溢价成分。对于购房者来说,这个小区是一个配套完善,性价比适中,选择面大的次新盘。
澳洲康都目前成交均价在8.7万元/㎡,目前挂牌房源单价在7.8-11万/平区间。根据幸福里数据来看,近几个月成交价比较平稳。
澳洲康都的单价略高于望京成交均价,也显示了小区作为望京中端小区的定位。跟周边小区相比,价格略有优势。对面的次新小区上京新航线均价约在9.5万/㎡;另一个次新小区东湖湾目前均价在约11万/㎡。而北五环外来广营的两个次新高端小区,臻园均价在10万/㎡,望京金茂府均价在11万/㎡;澳洲康都东边的老旧小区利泽西园目前均价在7.4万/㎡。
同周边小区相比较,澳洲康都目前价格合理,价格与品质相符。
澳洲康都户型多达28种,相对而言,大户型比小户型更方正一些,而且朝向更好。目前从一居到六居都有二手房在售。我们来看看其中几种较好的户型:
户型面积 | 57㎡一居 | 90㎡两居 | 144㎡三居 |
户型图 | |||
户型亮点 | 在一居户型里面算格局方正的,浪费空间少,利用率较高,卧室和厨房分居客厅两侧互不干扰。 | 格局方正,明厨明卫,东南西北朝向都有,实际主要是东北朝向。主卧凸出的东南向窗户增加了采光和日照。 | 格局方正,南向三面宽朝阳,采光很好。明厨明卫,还设计有一个保姆间。两个卫生间比较方便。 |
户型缺点 | 朝向较差,全朝北,不通透,采光一般,缺少阳光,卫生间是暗卫。 | 主要朝向还是东北向,采光一般,不够通透。 | 户型西南朝向,不够通透,通透性略欠缺。卫生间窗户和厨房窗户相邻,不合理。 |
小区一共8栋楼,北侧的3、4、5、6临北五环,会受到噪音灰尘的影响,其中5、6号楼是塔楼,密度较高,2号楼是东西向的楼栋。相对而言,1、7、8楼的位置更好一些,是板楼/板塔结合的楼栋,密度相对较低,居住更加舒适。
另外3、4号楼的底商较多,有小超市、美容美发、健身房、幼托中心等等,都在小区内部。5、6号楼由于是塔楼,小户型偏多,内部维护不如其他楼栋。
澳洲康都在望京商圈属于大盘次新小区,配套均衡,价格适中,比较适合大望京商圈工作的人群。考虑到邻近五环和京承高速,开车挺方便,如果在朝阳其他区域或者海淀区工作,也可以选择。由于小户型众多,比较适合刚需上车。
五年来,附近区域只有一宗住宅用地出让---即限竞房项目华樾北京。该项目销售限均价7.8万/㎡,毛坯交付,主流产品为89㎡三居户型,项目已于2020年上半年售罄。
同华樾北京相比,澳洲康都配套更加成熟和完善,而华樾北京周边除了善各庄地铁站,其余都是工地,尚在建设中;而且澳洲康都是现房,华樾北京则需要在2023年交付;澳洲康都在去年上半年的均价也低于华樾北京的售价。
整体而言,同时期的澳洲康都在性价比上并不差于新房项目,而且配套更好。
周边住宅小区不少,利泽西园年代比较老,可比性不大,区域的次新小区基本都是2005年之后开发的,比较具备可比性。
小区名称 | 澳洲康都 | 上京新航线 | 东湖湾 |
位置 | 望京北 | 望京北 | 望京北 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
均价 | 8.7万/㎡ | 9.5万/㎡ | 11万/㎡ |
交房时间 | 2005-2007年 | 2006-2011年 | 2007-2013年 |
在售户型 | 58㎡-63㎡一居、58㎡-87㎡两居、124㎡三居、192㎡-195㎡四居等 | 43㎡一居、76㎡-110㎡两居、118㎡-198㎡三居、254㎡五居等 | 47㎡-100㎡一居、87㎡-129㎡两居、150㎡-202㎡三居、193㎡-297㎡四居、273㎡五居等 |
物业 | 北京世纪博雅物业管理有限公司 | 瑞辰(北京)物业管理有限公司 | 长城物业 |
物业费 | 2.5-4.8元/㎡/月 | 2.5元/㎡/月 | 2.8-8.51元/㎡/月 |
优点 | 配套均衡,物业管理良好,户型众多,选择面大;小区内部绿化面积大;价格适中。 | 配套均衡,物业管理良好,小区维护不错,绿化不错。小区距离地铁站和商业非常近。 | 高品质小区,石材外立面,容积率相对最低,园林出色。大面积户型多,户型不错,小区居住密度较低。 |
缺点 | 停车位不足,车位租金昂贵;北边的楼栋有五环的噪音和灰尘影响;小户型大部分不方正或者朝向不好。 | 部分户型设计不合理,进深过长采光不好;临街楼栋比较吵闹。 | 部分楼栋有偏斜角度,导致采光有遮挡,而且有的户型客厅卧室对着道路。 |
分析 | 三个小区的位置临近,配套差异不大,建筑年代也比较接近,都是次新小区,东湖湾略新一些。 三个小区,品质最好的是东湖湾,上京新航线品质略高于澳洲康都,两者比较接近。 东湖湾和上京新航线整体户型偏大,总价更高,相比而言,澳洲康都不仅单价最低,而且小户型多总价低,因此更适合刚需,而另外两个小区更适合改善群体。 |