相传定福庄一带在明清时期多为埋葬宫中的宫女、宦官等，“福”即棺材上的福头，“定”的意思就是使之安定，此名一直沿用至今。

如今的定福庄商圈位于朝阳区的东南部，北侧与常营商圈毗邻，南侧有双桥，西侧接壤被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"的朝青，东侧临近管庄。作为新北京城市规划中重点建设的东部次中心区域，定福庄发展至今，已经逐渐成为一个资源配备齐全并且合理的区域。

首先板块内有相对发达的交通路网，像北侧有地铁6号线褡裢坡站，从该站出发向东行驶直达通州，向西行驶通达东城、海淀、石景山等地；板块南侧还有地铁八通线传媒大学站和双桥站，缓解整个板块的交通压力；产业方面，板块内有万东科技文创园、dream2049国际文创产业园、爱工场第十二文化产业园等。

其次，教育方面，板块内有中国传媒大学、北京第二外国语学院、北京水利水电学校、中国传媒大学附属中学、附属小学等；医疗方面，有垂杨柳医院、北京大黄庄医院和众多中小型社区门诊、服务站等；生态和商业方面相对薄弱，像板块南侧有通惠河，是元代挖建的漕运河道，商业部分均以中小型商场、超市为主，譬如国象商业，但朝青和管庄板块的商业资源可以很好的承接该板块的需求外溢。

楼市方面，截至2021年8月，板块内暂无新房项目供给，二手房市场选择性较多，该板块均价约为50978元/平。根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有定福庄北里2号院、金星小区、花北西社区等，另一类是2000年后的，代表小区有珠江绿洲家园、瑞和国际、金福家园等，建筑品质相对较高，受关注程度大。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年8月，定福庄板块近五年内并无新的住宅土地类项目入市，且周边商圈也无土地供应。

距离该板块相对较近的土拍项目是2021年5月初成交的一块R2二类居住用地，位于朝阳区东坝乡，直线距离约5.5公里左右，该地块由中冶置业集团有限公司和宁波雨航企业管理合伙企业（有限合伙）联合体竞得，其中包含竞建公共租赁住房面积10000平方米。

定福庄板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击。

整体发展上，作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，定福庄板块自然也会受整个大环境影响，随之发展。

交通方面，北京地铁22号线（又称平谷线）的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路东西走向横穿定福庄板块，位于板块中部，未来将设置有定福庄站。轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给定福庄板块带来不小的红利。

1、外部配套齐全。小区周边有连锁超市、银行等场所。距离万达广场仅有1.8公里。小区附近有好几个药房，四公里范围内还有北京大黄庄医院和民航总医院；周边五公里内有多个公园：百花花园、杜仲公园、金田公园。

2、小区物业管理较为规范，采用半封闭式管理方式，24小时安保，进出楼有门禁，物业管理人员态度温和，物业服务质量较好。

3、交通便利。地铁八通线出门便捷，可换乘地铁1号线和地铁七号线。公交车也有475路、506路、666路等线路，外出十分方便。

4、小区内绿化环境优质。小区内绿化覆盖率能够达到60%，小区内还有石雕、假山、水系等设施，楼栋前后种有灌木丛并铺有草坪，主要道路两侧种有树木。

珠江绿洲家园小区2021年7月挂牌均价为46462元/㎡，比上月上涨0.05%。挂牌房源以118㎡-199㎡的三居为主，总价在650万-1600万间，小区共1211户。根据幸福里APP显示挂牌房源18套，房源相对紧缺。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型118㎡的三居为例，报价650万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付约为260万，二套首付为520万。

该小区户型有64㎡-82㎡一居，98㎡-166㎡两居，118㎡-199㎡三居，170㎡-307㎡四居。小区主力户型为99.38㎡两居和144.16㎡三居，对小区的主力户型进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积景观的布置；2号楼、5号楼、9号楼、10号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择这些位置。

1号楼、7号楼靠近学校，会产生一些声音影响居民日常生活。

15号楼-20号楼处在小区东部狭长区域，活动面积较少，购买时需多加考虑。

小区周边有多条地铁线和公交车，推荐日常采用公共交通作为主要出行工具的上班党居住，上班方便。

小区内绿化环境较好，而且小区周边有许多公园，家中有老人的家庭适合购买，老人可以在较好的环境当中颐养天年。

建议对小区品质要求不是特别高的人群购买，家中有孩子、老人的家庭推荐购买。

2021年7月朝阳区定福庄板块内无在售新房可参考对比，故在朝阳区的新房中寻找对比。有悠唐麒麟公馆和华贸铂金墅两个项目进行对比。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司开发的高档社区。在售户型只有123㎡2室2厅2卫，目前均价113902元/㎡，总价1401万/套起。通过两者的对比来看，两室的面积两者差别不大，但珠江绿洲家园小区的价格却要远低于悠唐麒麟公馆，而且悠唐麒麟公馆的绿化率只有珠江绿洲家园小区的一半，但物业费却是珠江绿洲家园小区的三倍。悠唐麒麟公馆更适合资金充足的人群选购。

华贸铂金墅是由北京华贸奥苑房地产开发有限公司开发的别墅。在售户型有177㎡、265㎡和326㎡3室2厅3卫、340㎡4室3厅4卫、211㎡和223㎡5室2厅3卫。目前均价为75000元/㎡起，总价1500万/套起。对比发现华贸铂金墅小区同类型房屋的面积要比珠江绿洲家园小区的大，装修上也要好很多，但是绿化率要低于珠江绿洲家园小区，同时物业费也较高。华贸铂金墅距离地铁站较远，不适合工作出勤人员，而且距离了医院也较远，并且没有什么公园等休闲的地方。华贸铂金墅是别墅住宅，适合喜欢独栋且资金富裕的人群选购，珠江绿洲家园小区更加适合普通一些的家庭进行选择。

在朝阳区定福庄的二手房较多，选取均价相近的两处金星小区、金福家园与之进行比较。