华腾园位于朝阳区劲松板块内，属于东二环到东四环之间。劲松板块位于北京城东南部，紧邻CBD商圈，北邻双井商圈，南近潘家园，地理位置十分优越。劲松板块是朝阳区发展较早的的板块，也是北京常驻居民比较多的地区之一，是北京市重要住宅区之一。劲松板块改革开放初期就建成了第一批成建制的小区，板块内聚集了大量二手房。

板块内老旧小区较多，大多建造于1980年-2000年左右，小区道路、绿化、排水等基础设施老化。所以在2008年左右，劲松将老旧小区几乎全部纳入改造规划，统一升级改造后，使得诸多置业者把目光看向这毗邻二环路的区域，同时也吸引了北京中力、百环、首城置业等知名开发商深耕于此。因为板块发展起步较早，住宅聚集较为迅速，所以周边配置也相应发展。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有大型购物场所燕莎奥特莱斯、富力广场购物中心，以及众多餐饮场所，拥有劲松电影院、UME国际影城、大型超市家乐福等，满足住户一切购物需求；教育方面，板块内学校从幼儿园到大学都有，如工大附中、垂杨柳中学、北京工业大学等；生态休闲方面，板块内有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，板块内拥有三级综合医院北京市垂杨柳医院，还有众多社区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，板块西侧有东二环路，东侧是西大望路，东三环路将板块一分为二，贯穿南北。再加上地铁10号线劲松站可直接到达国贸，加快了板块与板块周边的经济发展。凭借优越的地理位置和区域整体产业结构的升级调整。劲松板块从过去的仅依靠国贸的外溢商务、配套服务和潘家园古玩市场的经济带动以外，目前区域内还有北京国家广告产业园区、新华创意园区等文化产业孵化园。

人群进一步激发了板块的创业活力。板块内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工、在国贸、东大桥等地铁10号线沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人明显增多。

根据北京市规划和自然委员会官网显示，劲松板块从2010年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的十里河、双井板块也没有住宅用地供应。劲松板块处于东二环至四环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。劲松板块内的地块不仅承接了自身商圈的需求，还因为临近国贸商圈、双井商圈，承接了其它商圈的外溢需求，市场价值高，地块总体价值也较高。

劲松板块是随着CBD板块的发展而崛起的外延板块，近几年来劲松板块依靠着潘家园古玩市场和文化创意产业的发展增强了板块自身的竞争力。

劲松板块内老旧小区较多，整体区域内部在进行对老旧区域的重新修建，从2008年开始就陆续对板块内部的老旧小区进行翻新、整改。2020年开始，街道两旁的人行道、绿化带都已经开始翻新，随着综合环境和小区环境的逐渐改善，区域价值会进一步提高。

整体商业方面主要还是依靠潘家园古玩市场的文化衍生、产业拓展和区域内北京国家广告产业园区、耳东文化产业园来促进板块的发展，商业形态较为稳定。板块内重视文创事业的发展将会吸引更多的文化工作者和新媒体工作者，进一步提升板块活力。

根据规划，在2023年底，劲松板块内潘家园区域南侧会新增一条地铁17号线，起自昌平区未来科技城北站，终到通州区亦庄站前区南站。地铁17号线会穿越昌平、朝阳、东城、通州四个区。未来待地铁17号线建成通车后，短期内因交通利好，该地段会成为热点区域。长期整体来看，凭借在位于东二环至东四环间的优越地理位置，且周边交通便利、配套齐全，居住舒适度会得到提升。

小区环境好，绿化率高。内部有中心花园，花园内有健身器材、儿童乐园、喷水池等。

小区内户型比较多，有59㎡-64㎡的一居室，83㎡-126㎡的两居室，116㎡-139㎡的三居室，300㎡四居。

小区主力户型方正实用。87㎡的两居室和133㎡的三居室，户型方正，南北通透，阳台在南边。

小区周边配套齐全，商业氛围浓厚，教育、医疗资源丰富，交通更是四通八达，非常便利。

不管是小区内部环境还是外部氛围，都是比较宜居的，比较适合刚需、改善、养老型需求。

截至2021年6月小区挂牌房源共76套。根据幸福里APP查询，华腾园小区2021年6月挂牌均价69276元/㎡，环比上升0.1%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有一居室、二居室到三居室、四居室，价格从400万-1890万，其中80㎡-20㎡的二居室和109㎡-139㎡的三居室最多。

具体购房成本方面，拿在售的87㎡二居室为例，报价650万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为227万左右，二套首付为390万。

小区有多种户型可以选择，最小的是59㎡的一居室，最大的是305㎡的四居室。其中一居室比较适合单身家庭或两口之家居住；一家三口或者四口可以考虑两居室或者三居室。

在售户型中，主力户型是90㎡和100㎡左右的两室一厅和120㎡左右的三室一厅，这两个户型是当下一孩和二孩家庭的首选户型。

小区周边有地铁10号线、7号线和14号线，距离三个线路的站点都在1公里以内，所以以上三条线路为主要通勤方式的购房者可以着重考虑本小区；

小区内户型比较多，从60㎡左右的一居室到120㎡左右的三居室都有房源在售，刚需或者改善性住房的购房者都可考虑本小区；

小区环境优美，有电梯，周边配套完备，特别适合有养老需求的购房者。

目前劲松商圈无在售新房楼盘，选择距离本小区约4公里的尊悦光华做对比，尊悦光华小区在建国门外东二环和三环之间，均价13万元/㎡，都是133㎡以上的大户型，总价一般在1700万以上， 从房屋总价来看，该楼盘对本小区的影响不大。

小关北里小区周边小区比较多，报价在5.8万元/㎡-9.8万元/㎡，这里选择距离小区比较近的百环家园和首城国际做对比。