10am新坐标位于潘家园板块,该板块西临东二环,东临东三环周边配套也都比较成熟,北侧是劲松商圈,周边还有十里河、华威桥等商圈环绕。 潘家园板块的产业主要以古玩,文创为主,多家古玩市场汇集于此,板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。
板块东北侧还有潘家园眼镜城,该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。 板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年,美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模,目前拥有4000余家经营商户,经商人员近万人,每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。 由于位于二环和三环中间,区域发展已经很成熟,区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。
据公开资料显示,近5年潘家园板块都没有住宅用地供应,而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年4月20日,周边的十里河,劲松等板块都没有住宅用地供应。该地块位于二环和三环之间,周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目,其稀缺性会越来越突出。
潘家园地块住宅密集,住宅小区多,对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力,市场需求强劲。随着17号线的开通,该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇,西侧将新开一个站点——潘家园西站,地块价值将会随之提升。
本板块老旧小区比较多,整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中,从去年开始很多街道两边的人行道,绿化都已经开始翻新修缮,随着综合环境和小区环境的逐步改善,区域价值将进一步凸显。由于整体商业形态的固化,再加上东北侧河南,广西等几大驻京办的阻塞,整体发展已经比较稳定。
前几年的房价走势主要依赖大盘走向,短期内预计在17号线通车前后,因交通利好,该区域的房价很可能会有小幅攀升,长期整体来看,未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。凭借位于二三环之间的独特地理位置,再加上交通方便等优势,区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况,保值属性较强。此外随着小区交易量不断积累,更多的经济适用房经过交易后转为商品房,再次交易成本变低,预计小区的交易活跃度会进一步提升。
楼房品质好,新小区:房源会南北通透,采光好,生活舒适,这对满足环境品质有要求的购房者的需求。
交通便利,出行畅通:距离方庄地铁站约700米,大概8分钟,公共交通多,周边道路较宽阔且并不拥堵,开车可以直接出主干路,所以无论乘坐地铁还是开车通勤,对上班族都是非常友好的。
商业配套完善:小区周边已经形成了适合居住的商业氛围,内部市场和外部底商满足生活各个方面,小区内功能齐全,有商场、餐饮店、美发店等服务性商店,地铁口出来是商业街,各种美食店、水果店、面包店都能解决生活所需。
生活便利,适合居住:物业服务水平好,封闭式小区,小区教育资源丰富,距离学校非常近,能走路上学。同时小区距离医院,看病就医相对方便。一公里内有方庄体育公园,方便有娃、有老人的家庭,强身健体,周末休息去逛公园也非常惬意,自然与人文氛围相结合,给小区增色,提供良好的居住环境。
居住氛围好:居住人群年轻人居多,小区出租也便利,小区社区活动较多,邻里关系和谐友善,互帮互助。
10AM新坐标小区2021年6月挂牌均价在6.4万/m²-6.7万/m²左右,挂牌均价为6.6万/m²左右,环比上升0.23%,同比略有下降。
挂牌房源以28㎡-69㎡的一居室居多,总价在220万-420万间。小区共有1570户,根据幸福里APP显示挂盘房源有69套,房源较多,选择的户型也多,成家率比较高。
幸福里APP显示该小区价格走势趋于平稳,环比上升幅度大,说明小区本身有很大的升值空间。
在售户型中,有28㎡-69㎡的一居室、70㎡-103㎡的二居,主力户型是28m²-69㎡的两居,适合单身青年或者创业者,成功人士,也适合过渡期的两口之家、带娃的家庭居住。
小区户型涵盖范围较广, 最小的是28㎡的一居室,最大的是103㎡的三居室,还有70㎡-103㎡的二居。
在售户型中,小区主力户型为50㎡一室一厅,卧室、客厅朝南,卧室带有一个南向阳台。小区还有57㎡的两室一厅户型,主卧、客厅及厨房朝东,次卧朝南。适合首付不多的刚需人群,如年轻小夫妻居住。50㎡以下的小一居适合单身创业者或者居家养老者。超过50㎡两居或者三居,则适合有二孩的家庭,而且总价低,经济压力不会太大。
小区内部小花园,自建微水系,居住环境好,有活动广场,内部有幼儿园,周围还有小学,中学资源,很适合在周围带娃一族;10AM新坐标小区适合首付不多的刚需和改善型人群,也适合在方庄片区附近工作的人群,未来要在这一带扎根发展的人群也可以考虑。
小区建居住环境好,周边热闹,生活便利,是电梯房,居住人群以年轻人为主,很适合上班居住。
小区购性价比相对较高, 是经济适用房,以小户型为主,在售二手房中最低销售总价220万,适合在周边商圈工作的刚需和小改善的人群。
2021年6月方庄内没有新房在售,附近地理位置相仿的区域内大概有在售新房项目,其中首创天禧、北京壹号院、泰禾北京公馆、住总香榭8号、尊悦光华、铜雀、梵悦108,这些在售新房售价都在10万元/m²起与本小区不具可比性。这些在售新房项目比较适合改善人群。
合生滨江帝景为建面98m²-143m²的2/3/4居,均价75000元/m²,总价735万元/套起。小区在通州,距离偏远,虽然近地铁口,但是通勤时间较远,小区品质较高,适合改善人群。
华润未来城为建面155m²-205㎡的三居或四居,均价61000元/m²,总价945万/套起,价格比较高,近地铁口,但是周围生活设施不太方便。 适合追求高品质的人群居住。
但从居住、设施完善、价格角度看,10AM新坐标更有优势。
10AM新坐标小区周边的二手房报价在6.2万元/m²-7.0万元/m²,其中gogo新时代和芳群园一区整体差距不大,位置也相近,价格也相差不大,故选择这两个小区来进行对比。
小区名称 | 10AM新坐标 | gogo新时代 | 芳群园一区 |
小区性质 | 普通住宅 | 普通住宅 | 普通住宅 |
均价(元/平) | 66638元/平 | 64623元/平 | 67128元/平 |
城区 | 朝阳 | 丰台 | 丰台 |
建设时间 | 2005年 | 2005年-2006年 | 1989年-1994年 |
物业 | 北京新亮点物业管理有限公司 | 北京双休房地产开发有限公司 | 北京方庄建设开发管理有限责任公司 |
物业费 | 1.50元/平/月 | 1.98元/平/月 | 0.71-1.70元/平/月 |
在售房型 | 28m²-69m²一居 70m²-103m²两居 | 26-61m²一居 58-81m²两居 147m²四居 | 40-46m²一居 56-141m²两居 77-102m²三居 |
优点 | 交通便利,封闭小区 | 配套更完善 | 住宅密度低 |
缺点 | 户型小,大户型较少 | 人车不分流 | 楼龄较老 |
分析 | 10AM新坐标小区的优势是封闭小区,安全系数较高,交通近地铁,小区有花园,生活舒适;gogo新时代小区生活配套更完善;芳群园一区居住密度低,但是楼龄老,不适合年轻人。综合分析来看小区10am新坐标适合首付不多的刚需和改善型人群,也适合在附近工作的人群。 |