美景东方小区位于北京市朝阳区华威桥松榆南路38号,属于华威桥商圈。
该商圈位于东部三环至四环之间,是发展较早且成熟的商圈,内有两条地铁线路,10号线潘家园站东侧及14号线北工大西门站西侧被包裹其中。作为北京城市规划中的居住版块,首都图书馆、垂杨柳中小学,商超,农贸、餐饮美容等诸多便民服务型商业都坐落于此。
华威桥商圈西侧为知名地标潘家园商圈,北侧为劲松商圈,东侧为百子湾商圈及垡头商圈,南侧为十里河商圈,均是发展较为不错的商圈,它们之间根据北京市2035年发展规划加强功能分区,互相补充又互相利好。
由于板块规划的历史原因,该商圈内较多企事业单位及学校、医院及服务型商业,例如中国烟草总公司、阁润世界工程设计院、首都图书馆、北京燃气服务中心、北京精诚实验幼儿园、垂杨柳中心小学及汇文中学、南磨房中心小学、北京工业大学都以此为核心办公。
若论商圈繁华程度,华威桥比不上三里屯和国贸CBD,但宜居程度恰好弥补了不足。
商圈内小区主要为1980年-2012年内建造的公房、回迁房、纯商品房社区,也是朝阳区热门程度较高的商圈,首付门槛较低的版块,很多小区又比潘家园的小区建造晚,主要吸引国贸CBD周边,潘家园商圈溢出,对成熟配套有需求的人群。
华威桥商圈土地资源稀缺,近期无新入市地块。距离华威桥商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月,“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交,成交楼面价44664元/㎡,溢价率5%。该地块位于美景东方东方约5.7公里。
从政策规划方面,华威桥商圈作为居住版块,配套成熟度高,从今后北京可开发用地的减少,地理位置,环境及交通都预示着东南方向发展潜力最大,2000年之后建造的小区服务升级再加上老小区旧改的实施,定要为北京2035规划添砖加瓦,又能提升一档居住舒适度,成为北京宜居新商圈只是时间问题。
基础设施方面,华威桥商圈贯穿东三环四环之间,其地铁线路已经无缝换乘,地铁10号线直通国贸,14号线直通望京商圈,自驾交通出行5分钟就上高速,交通十分便捷。各小区之间的服务型商业也配套完善,是一个居住舒适性很高的区域。
楼市方面,华威桥商圈周边老小区较多,楼面已经破旧严重户型也相对小,美景东方小区相对较新,在该板块内比较稀缺,相对的保值稳定性高,无论刚需居住还是投资的购房者都可以考虑。
1.环境优美,绿化面积高,亭台水榭布置很有特点,物业还会投放红色的锦鲤,心旷神怡的居住环境。
2.物业尽职尽责,出入都需要门禁刷卡,保安按时巡逻,人车分流也严格管理,公共区域建设无障碍设施等,安全又保障。
3.位于东三环和四环之间,到地铁站的距离也比较近,地铁14号线东段可通往望京、金台路、大望路等站,出行方式灵活,交通方便。
4.小区内部有运动场、健身区、外围L型楼都配有底商,餐饮、美容、早教、超市一应俱全,还紧邻2个大超市,华威桥头还有首都图书馆,购物休闲娱乐都满足生活需要。
通过幸福里app查询,截至2021年8月12日,小区在售房源约62套,占全部房源的16.06%。小区目前在售均价66857元/㎡,较上月环比下降约1.57%。近6个月,小区整体均价略低于朝阳区、华威桥商圈在售均价;上图可以看出,3月-6月,小区挂牌价格稳中有涨,7月-8月稍有回落,平均涨幅低于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格稍有下降,适合入手。
截至2021年8月12日,小区挂牌价最低为43.36㎡一室一厅户型,报价370万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、⼆套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付130万元,二套首付为222万元。
目前小区有43㎡-85㎡的一居、76㎡-130㎡的两居、76㎡-170㎡的三居、250㎡的四居。现选择51.53㎡一室一厅和85.63㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 51.53㎡一室一厅 | 85.63㎡两室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.户型方正,得房率高 2.空间布局合理,功能划分清晰,实用性非常高 3.客厅、卧室都带阳台,可作为晾晒区域,或扩展储物空间,实用性强 | 1.主卧、次卧均可南向采阳,光线充足 2.主卧、客厅带阳台,可作为衣物晾晒区域 |
户型缺点 | 1.卧室、厨房单个空间面积较小,略显局促 2.卧室、客厅朝向均向西,会有西晒,房间内温度较高 3.卫生间、厨房无窗,通风受限 | 1.卫生间无窗,通风受限 2.缺少餐厅,需要占用客厅就餐 3.两处过道设计略显浪费空间 |
美景东方是标准的围绕中央花园为中心环形分布而建的小区代表,居民主要出入口为东1门,小区跨度10年分三期建造,最后建造的几栋以1号楼2号楼为例,户型都比较大,都有顶层复式,250㎡南北通透的双层结构,喜欢复式,精致生活空间的购房者可以考虑。
根据小区业主介绍,在11号楼12号楼还有隐藏款400+㎡的高端顶层复式户型,追求生活品质想移居华威桥版块资金充足的购房者,可以去探探。
16号楼南北通透,户型多样可选择性多,小区均价也适中,是最晚建成的,还有个单独的名字,叫优品国际,楼下就是景观位有喷泉、水池、小广场,公认的小区C位。解决生活刚需,并在华威桥版块不想选择老小区的购房者请划重点关注。
1.小区品质好,一居室也相对总价较低,适合国贸CBD、劲松、潘家园工作的人群。
2.喜欢复式,精致生活空间的购房者可以考虑小区复式户型。
3.南北通透,实用两居,适合两代人共同居住的购房群体。
截至2021年8月12日,华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。
合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司,在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室,在售均价110000元/㎡,总价1900万元/套起,项目属于大面积、高总价小区。同对比美景东方的76㎡-152㎡三居室户型,幸福里app标出售价为67224元/㎡,参考总售价520万元/套起。
美景东方与合生东三金茂府项目差别较大,并不具备可比性。
小区均价略高于华威桥商圈二手房均价,周边1公里范围内与美景东方均价相近的小区不多,现选取1公里范围内,房龄、均价与美景东方相近的南新园小区、方华苑进行比较。
小区名称 | 美景东方 | 南新园小区 | 方华苑 |
位置 | 朝阳华威桥 | 朝阳华威桥 | 朝阳华威桥 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房住宅/单位集体自建房 |
售价 | 66857元/㎡ | 57381元/㎡ | 56412元/㎡ |
交房时间 | 2002年-2012年 | 1994年-2001年 | 1998年-2000年 |
户型 | 43㎡-85㎡一居室 76㎡-130㎡两居室 76㎡-170㎡三居室 250㎡四居室 | 39㎡-57㎡一居室 57㎡-85㎡两居室 66㎡-99㎡三居室 114㎡四居室 | 69㎡-87㎡一居室 87㎡-134㎡两居室 150㎡三居室 |
物业 | 北京四海安信物业管理有限公司 | 北京市久筑物业管理有限责任公司 | 北京三元物业管理服务中心 |
物业费 | 1.80元/㎡/⽉-3.50元/㎡/⽉ | 0.98元/㎡/⽉-1.96元/㎡/⽉ | 1.50元/㎡/⽉-1.60元/㎡/⽉ |
优点 | 1.理位置优越,距离地铁10号线和14号线都很近,出行方便 2.小区安全措施到位,24小时门禁,管理规范 3.有地上和地下停车场,部分活动区域实现人车分流 4.绿化面积较高,亭台水榭布置考究,环境优美 | 1.距地铁10号线和14号线都很近,出行方便 2.小区内有双语幼儿园,健身房、游泳馆、超市等生活配套齐全 3.小区内部干净、整洁,管理规范 | 1.地理位置优越,距离东三环仅500米,距地铁10号线和14号线都很近,出行方便 2.小区管理完善,24小时保安,监控设施完善 3.离首都图书馆、北京工业大学、燕莎奥特莱斯都很近,周边超市、菜市场等生活设施也很齐全 4.小区不临街,内部很安静 |
缺点 | 1.停车位租赁价格较高 2.小区户型面积大,居住人口较多,儿童比例高,比较吵闹 3.居民反映供暖效果一般,冬季较冷 | 1.有些户型设计不规整,购买时需要注意甄别 2.内部道路不算宽敞,停车位比较紧张 | 1.小区不大,娱乐设施较少,休闲空间有限 2.内部道路不算宽敞,停车位比较紧张 |
分析 | 三个小区都位于朝阳区华威桥商圈,地理位置优越,生活配套成熟,商圈内有北京工业大学、燕莎奥特莱斯,首都图书馆、北京古玩城等知名配套。 南新园小区和方华苑小区楼龄较老,美景东方是2000年后开发的较新小区,同样南新园小区和方华苑小区的价格也比美景东方更具诱惑力。三个小区的物业管理都比较规范,价格合理,美景东方物业费稍高。同时,美景东方停车费也是最贵的。 综上,美景东方是周边小区中价格偏高的,但各方面条件均较好,楼龄较新、环境优美,地理位置优越、配套齐全,对生活品质要求较高的购房者可以优先考虑。 |