望京板块地处北京市东北四环、京密路、东北五环以及京承高速四条主干道交叉形成的区域内，位于东北四环-五环之间。板块西侧是亚运村小营板块，南侧太阳宫板块，北侧是来广营板块，东侧是酒仙桥板块。

望京板块内聚集了大量二手房，多是建于1980年-2018年间的公房、回迁房和纯商品房社区。望京板块内商业、休闲、医疗等资源较为完善。望京商业发达，以地标建筑望京SOHO为代表，合生麒麟新天地、望京凯德Mall、四元桥宜家、新荟城、新世界百货、方恒购物中心等中大型商业遍布于整个片区。医疗方面，板块内有三级甲等综合医院中国中医科学院望京医院。生态休闲方面，板块内有南湖公园、北京龙韵国际公园、太阳宫公园等休闲公园。交通出行方面，有地铁14号线、15号线在望京站交叉，自驾走机场高速、京承高速，北四环路和北五环路出行非常方便。

望京集互联网和外企产业优势，是朝阳区高新技术产业区组团重要部分，拥有众多通信产业、互联网巨头企业，以及众多的外企区域总部。板块内有两个主要产业区，一个产业区位于望京东北部区域，分布着电子通讯、医药业等产业，有施耐德、爱立信等企业在此办公；另一个产业区位于望京中部，在绿地中心、望京SOHO、西门子大厦等写字楼内分布有互联网、电子科技、汽车等产业，有阿里北京总部、奔驰利星行、智联招聘等公司在此办公。

板块的主要居住人群是互联网企业工作人员、行政事业单位职工和望京周边板块工作的人员，板块内居住人群各年龄段都有，年轻人较多。望京板块是近10年来北京房产涨幅比较好的板块之一，也是最能体现北京职住平衡的板块之一。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2011年到2021年7月9日期间，望京板块没有住宅用地入市，距离望京板块最近的2宗地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，北京兆悦房地产有限公司以“28亿元+政府持有商品房住宅产权份额20%”竞得30-L06地块；2021年5月，招商+城建联合体以”42.2亿元+2万㎡公租房面积“竞得30-L04地块，成交楼面价为40474元/㎡，溢价率为14.99%，折合成可售住宅楼面价为6.5万元/㎡。上述地块位于望京西园四区西南方向8公里左右。

望京板块土地稀缺，地块各项配套齐全，并且临近阿里等大型互联网企业，周边设施与地块规划都有着较好的发展潜力，市场价值也在不断提高。

望京的未来发展利好可以从政策规划和基础设施建设两方面进行阐述。

政策规划方面，朝阳区将以建设具有世界影响力的国际商务中心区、文化创新实验区、和谐宜居模范区作为发展总目标。望京板块未来主要发展科技创新、国家化商务、金融、传媒等产业，均为目前的朝阳产业，未来将会为区域内注入大量人才，有利于板块内经济和文化的发展，促进区域消费及职住平衡。

基础设施建设方面，北京市地铁17号线目前处于在建中，该线路将在望京西站与地铁13号线、15号线无缝换乘。地铁17号线起自昌平区未来科技城北站，终到亦庄站前区南站，该线路贯穿望京、太阳宫、工人体育场等热门区域。此外，还有望京西综合交通枢纽在建中，未来将成为辐射北京市东北新城的重要综合客运交通枢纽，进一步缩短望京地区与市中心的距离。

1、小区内部配套设施齐全是望京西园四区小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区内部便利店、便民超市、洗衣店、理发店等一应俱全。小区内还有篮球场、儿童游乐设施、健身器材，供居民平时休闲、娱乐、锻炼身体。

2、小区环境优美，道路两旁都是繁茂的树木，楼栋间还有灌木丛组成的绿化带，小区内还有多个休闲广场，广场周边是大片的草坪，小区中心的花园广场上还有喷泉景观，居民居住惬意。

3、⼩区地铁通勤方便，距离地铁14号线望京站400米左右。小区附近200米范围内就有公交车站，公共交通出行较为便利。小区C门正对着阜通西大街，B门正对着望京街，自驾出行便利。望京西综合交通枢纽在建中，建成后将进一步缩短望京地区与市中心的距离，小区的交通通达性将得到进一步的提升。

4、小区目前挂牌均价为62954元/㎡，低于望京板块二手房均价，从2021年4月-7月呈现平稳上涨的状态。在售的户型以82-128㎡的两居室为主，户型设计整体比较方正，采光和通风都较好。小区均为电梯房，适合各个年龄段人群居住，上下楼方便。

截至2021年7月10日，⼩区挂牌房源共26套。根据幸福⾥app查询，望京西园四区7月挂牌均价62954元/㎡，近6个月来小区挂牌均价起伏不大，处于上涨的趋势。

购房成本方面，小区的挂牌房源以82-128㎡的两居室居多，总价在620万元-850万元之间，以89㎡两室一厅户型为例，挂牌价格为620万元，参照北京市现行的普宅+非普标准看，望京西园四区小区为非普通住宅小区，非普宅首套首付为40%，二套80%。即该套房源首套首付为248万元，二套首付为496万元。

小区共有23栋楼，2741户居民，小区63㎡一居主要分布在104、106、108、121号楼，75㎡-82㎡两居在11栋塔楼里均有分布，98㎡三居分布在105号楼和109号楼。

小区在2021年7月13日的挂牌房源共有46套，有59-73㎡一居室共3套；82㎡-128㎡两居室共22套；96㎡-162㎡三居室共20套；131㎡四居室共1套。

小区426号楼和427号楼挨着首都师范大学附属实验学校（西园校区），407、408紧挨着白家庄小学，均容易受到学校课间活动等的噪声影响。较为推荐的是靠近中心花园的410和421号楼，环境较好，并且在小区中心，不受噪音干扰。

⼩区是纯商品房住宅，居住⼈群一部分为中⽼年人，生活氛围浓厚，安静舒适，且小区环境较好，很适合家⾥有⽼⼈的家庭；⼩区单价低，有部分小户型房源，总价低，刚需上车门槛低，适合部分在望京、国贸、天通苑等地附近⼯作的⼈群以及以地铁14号线和地铁15号线为主要通勤方式的⼈群。

望京板块内截至2021年7月11日没有在售新房。距离板块最近的在售新房是丽都悦府，位于酒仙桥板块，东四环霄云桥北500米，具体交房时间为2022年6月。丽都悦府小区为商品房住宅小区，参考价格为92000元/㎡，主要户型为187㎡-260㎡三居室和290㎡四居室。该小区车位均为地下车位，具体车位比为1:1.14，停车位较为充足。望京西园四区小区均价为62954元/㎡，户型较为多样，有59㎡-73㎡一居室较为适合刚需型客户。小区拥有地上、地下停车位，车位配比为1：0.4，车位较为紧张。丽都悦府小区价格更高，户型面积较大，总价较高，车位充足、人车分流，适合预算充足且对小区品质要求较高的改善型客户。

小宇这次选择了距离望京西园四区小区区最近的、建成年代相近且价格相差不大的两个小区来进行对比，推荐给不同需求的购房人群。