亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、品质感受好,人车分流,道路规划好,内部车辆有序停放。次新房外立面保养较好,整体观感不错。
2、周边配套完善,商场、学校、医院、休闲场所遍布,居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利,公交站地铁站步行可达,出行通勤便利。
3、双中心花园,自带水系,绿化率高。环境优美,空气清新。生态环境优良。居民休闲娱乐便利,生活健康。
4、物业管理严格,门禁严格,安全系数高。物业服务水平好,生活有保障。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源58套,占全部房源的2.1%。小区目前在售均价84841元/㎡,环比上涨约0.96%。近6个月,小区整体均价高于亚运村在售均价,远高于朝阳区均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为70㎡一室一厅户型,报价625万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为218.75万元左右,二套首付为375万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:70㎡-188㎡一房至三房,其中二房、三房为主力户型。
现选择小区主力户型87.88㎡两室一厅和159.37㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 87.88㎡ | 159.37㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、带朝东阳台,有利于采光通风 2、厨房带飘窗,有利于透气 3、户型方正,布局合理紧凑 | 1、双卧室朝南,采光好、通风好 2、动线明确 3、动静分离,卧室与厨房、客厅分开,互不干扰 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风 2、动线不明确 3、南北不通透 | 1、客厅南北不通透,不利于采光和通风 2、卫生间为暗卫,不利于通风 3、客厅面积大,得房率低 |
小区共10栋楼,6栋塔楼,4栋板塔结合,呈椭圆形围绕分布,混钢结构均带有电梯。
7号楼、8号楼、9号楼临街,可能会受噪声影响,对声音较为敏感的人群谨慎选择。
1号楼、2号楼、3号楼靠近一个废弃的厂房,厂房楼层低,且多年未动,不会有噪音和采光影响。
1、2、3号楼可以看到中心花园,视野较好。
东向的楼栋部分朝东西向,而且前面有金泉时代挡着,采光方面会受到一定影响。
亚运村板块生活品质较高,生态休闲资源丰富,商业配套均衡,板块内户型、总价跨度大。
小区距离约650米有地铁站,适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。
金泉家园小区内部道路宽敞,人车分流,环境也较为不错,双中心花园,自带水系,环境优美,适合看重小区品质的刚需改善购房人群。
截止2021年7月,金泉家园小区72.31㎡上车总价625万元,首付218.75万元起。145.34㎡四房的大户型,入手价在1280万,适合对生态休闲资源、优质自住追求意愿大,且预算充足的购房者考虑。
周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟,适合对生活配套有需求的人群。
目前,亚运村商圈内无新房项目在售。距离金泉家园最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
三个新房项目均为高总价小区,其中,华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起,而金泉家园房源最高挂牌总价在1460万元/套,价差过大,新房更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。
金泉家园小区均价高于于亚运村商圈二手房均价,所以以1公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取华馨公寓、新荣家园进行比较。
小区名称 | 金泉家园 | 华馨公寓 | 新荣家园 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 84841元/㎡ | 69363元/㎡ | 79762元/㎡ |
交房时间 | 2008年-2009年 | 1999年-2000年 | 2008年 |
户型 | 70㎡-188㎡一居室—四居室 | 39㎡-274㎡一居—四居 | 131㎡-148㎡三居 |
物业 | 深圳长城物业集团股份有限公司 | 北京华民物业管理有限公司 | 北京新荣物业管理有限公司 |
物业费 | 3.20元/㎡/月 | 2.47元/㎡/月 | 2.54元/㎡/月 |
停车费 | 450元/月 | 地上停车位租/售10万元 | 租用1000-1200元/月 |
优点 | 1、小区绿化率高,双中心花园,自带水系,环境优美 2、人车分流、道路规划好 3、周边配套齐全,地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周 | 1、周边配套完善,生活便利 2、绿化率高40%,环境优美 次新房,外立面和内部设施较好 | 1、周边配套完善,生活便利 2、绿化率高,有中央花园 3、物业管理水平较好 4、人车分流,道路规划好 |
缺点 | 1、楼间距小,采光一般 2、户数多人口密度大 3、总价较高 | 1、车位供应不足,停车困难 2、有楼栋为东西朝向,采光略有不足 | 1、容积率3.80,可供居民活动区域少 2、停车位不足,车位难租 3、户型单一,塔楼偏斜 4、南北通透户型少 |
分析 | 三个小区均属朝阳区亚运村板块,华馨公寓挂牌价最低,但由于其建成年代较早,外立面、内部基础设施等不如另外两个次新房小区; 三个小区相距不远,周边配套也基本相同,有略微差距。交通出行方面,金泉家园距离大屯路东地铁站是较近的,其他两个小区距离安立路地铁站也近,但是大屯路东是换乘车站,5号线、15号线意义重大。 绿化方面,三个小区绿化率都比较高,金泉家园拥有双中心花园,自带水系,优于其他两个小区; 停车方面,新荣家园采用人车分流,但三个小区车位都比较紧张,就车辆停放问题来说,金泉家园路规划相对于华馨公寓、新荣家园来说情况较好。停车费用方面,金泉家园是三个小区中费用最低的,相比其他两个小区,差别明显。 综合来看,金泉家园整体情况略好。 |