马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、小区交通便利，地铁湾子站近在小区门口，附近多个公交站点，交通通达性高，出勤方便。

2、小区内部绿化好，植被覆盖率高，高低灌木搭配协调，环境优美，绿植随处可见，居住体验佳。

3、小区内部配套设施齐全，有儿童娱乐场所、老年健身器械，还有乒乓球桌、石凳长椅等，居民休闲娱乐有处可去。

4、小区周边配套成熟，地处北京三环内是小区的一个地理优势，可与周边发达商圈共享基础资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源1套，占全部房源的0.12%。小区目前在售均价99694元/㎡，环比上涨约0.22%。近6个月，小区整体均价略高于马连道商圈在售均价，远低于西城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为68.5㎡二室一厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为286.9万元左右，二套首付为465万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有60㎡-69㎡二居、54㎡-57㎡三居户型。

主力户型为68㎡两居和56㎡三居，因存量房源较多，故进行分析。

小区8号楼、4号楼，北临广安门外大街，人车流量大，会受到噪声污染，不太推荐；

小区1号楼、2号楼、3号楼的东部，靠近三义里三巷，东边是北京市西城区广外医院，人车流量大，会受到噪声污染，不太推荐；

小区5号楼、6号楼、7号楼的西部，是小区主干道，且连接外部街道，人车流量大，会受到噪声污染，并且距离垃圾清洁站较近，有异味，不太推荐；

小区中部A区域，远离街道，绿化较好，比较推荐。

马连道板块生活品质较高，商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。

小区北门出口即是地铁站和公交站，适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，有中心花园，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，适合对居住品质以及内部设施看重的购房者。

截止到2021年7月，三义里小区68.5㎡二室上车总价750万元，适合对优质自住追求意愿大，且有一定预算的购房者考虑。

周边交通、商超、医院、休闲等资源较为成熟，适合对小区周边配套质量比较看重的购房者。

目前，马连道商圈内无新房在售。距离三义里小区最近的新房项目是位于小区东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

四个新房项目与三义里价差过大，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。这些新房项目，预算充足、且不着急入住的购房者可以考虑。

三义里小区均价低于马连道商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取依莲轩、西环景苑进行比较。