白纸坊商圈位于北京市西城区，地处右安门内大街至西二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，商圈内目前没有地铁线，距离较近的是距白纸坊商圈1公里处的地铁4号线和7号线，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

白纸坊商圈北侧为广安门内商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为广安门外商圈，东侧为陶然亭商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

白纸坊商圈最大的优势在于地处于北京市二环以内，6公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助白纸坊商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，白纸坊商圈可看作为金融街和陶然亭商圈的影子板块，三个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，但白纸坊商圈学校较少，只有一座北京市徐悲鸿中学。

商圈周边1公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、7号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接北京南站交通枢纽。7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域，让白纸坊商圈里的居民休闲去处选择较多。

白纸坊商圈内生态环境配套完善且优质，国家级AAA级旅游景区大观园等。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有大观园公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。白纸坊商圈内，老旧房门槛价600-800万元、次新房门槛价900-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

白纸坊商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查白纸坊及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：白纸坊商圈的均价为9.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.1万/㎡；广安门内商圈的均价为10.0万/㎡，广安门外商圈的均价9.8万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。白纸坊商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

从大坐标来看，白纸坊商圈更像是陶然亭商圈的同胞商圈，两个商圈大小不同，但极为相似，唯一明显的区别是，白纸坊商圈的区位位于二环内的西南角，这个位置受制于南护城河的存在，会切断白纸坊商圈承接二环外购买力的能力。

不过，正在建设中的地铁19号线，将沿商圈东侧穿过，如果未来能在商圈内增设站点，这条南北向的地铁线，将会为白纸坊商圈带来明显的价值提升。

1、小区绿化带规划较为整齐，绿化带内植被品种较多，整体观感较好。

2、小区中心花园处配备了长椅，较为适合小区居民们的需求，为老年人提供了休息社交的场所。

3、小区总价对于刚需或刚需改善型购房者较为合适，且小区小面积户型设计的较为合理，面积浪费较少。

4、小区周边的配套设施较为齐全，公园、王府井购物中心、陶然亭地铁站满足了居民们的休闲、出行需求，且距离较近较为便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年7月26日，小区在售房源约5套，占全部房源的0.6%。小区目前在售均价106858元/㎡，与上月持平。近6个月，小区整体均价在高过白纸坊商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，涨幅持平于同期西城区，白纸坊商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为43㎡两室一厅户型，报价605万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年7月26日，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为329.7万元左右，二套首付为435.6万元。仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共10栋楼828户，小区有43㎡一居，61㎡-76㎡二居，81㎡-171㎡三居。

现选取主力户型81㎡的三室一厅一卫和75.16㎡两室一厅一卫进行分析。

右安门内西街甲2号院有10栋楼，建筑形式为板楼。

其中，1号楼和10号楼临街，可能会有噪音污染，所以为楼栋选择的末选项。

2号楼和6号楼临近北京市电力工程公司变电安装公司，可能会有噪音污染，遂以为楼栋选择的次选项。

3号、4号、5号、7号、8号、9号不临街也不临近北京电力工程公司变电安装公司，没有噪音污染，所以为楼栋选择的首选项。

小区距附近陶然亭地铁站比较近，适合在白纸坊商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，环境优美，周边配套齐全，适合对居住感受以及周边配套品质看重的购房者。

截止到2021年7月，右安门内西街甲2号院小区43㎡二室上车总价605万元，首付329.7万元起。适合对小区周边配套、自住追求意愿大，且有预算较为紧张的购房者考虑。

周边交通、商超、休闲等资源较为成熟，适合刚需或刚需改善的购房者。

目前，白纸坊商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6.5公里处的天坛府项目和小区西南方向7公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

懋源·璟岳和葛洲坝中国府新房项目均为大面积、高总价小区，天坛府新房项目为中等面积、中等总价小区。其中：

天坛府在售60㎡-135㎡户型，总价780万元-1755万元/套起；

懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起，

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。预算较为紧张的刚需或刚需改善型购房者可以考虑天坛府项目。

选取右安门内西街甲2号院小区3公里内单价较为接近的的华龙美钰小区和右安胡同乙7号院小区来进行比较。