天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、小区内居住氛围好。住户、邻里之间氛围和谐，气氛融洽。

2、小区内部管理好。小区内部环境整洁，车辆有序停放，道路宽敞出行通畅。

3、周边配套完善。商超、医疗、交通、生活休闲等方面一应俱全。

4、小区在售户型好，总价友好。在售房源以南北通透或东西通透的两居三居室为主，总价在610万-730万，较为友好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源5套，占全部房源的0.5%。小区目前在售均价92345元/㎡，环比上涨约0.21%。近6个月，小区整体均价低于西城区、天宁寺商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期西城区、天宁寺商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，截止2021年7月，总价最低为36㎡一室零厅户型，报价339万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为129.6万元左右，二套首付为210.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有20栋楼约1500户，有36㎡-52㎡的一居、51㎡-68㎡的两居、59㎡-87㎡的三居。

现选择主力户型68㎡两室一厅和59㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故对比分析:

小区东侧紧邻西二环，东侧楼栋噪音影响较大；

16号楼、17号楼西侧紧邻小学，会受到学校噪音影响；

建议首选20号楼及11号楼西侧楼栋。

适合在天宁寺商圈内及周边商圈工作的刚需购房者。

小区距广安门内地铁站约1.4公里，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度小，其中36㎡一房的上车价339万，挂牌价最贵的63㎡的两房，上车价在730万，刚需购房者可以考虑。

截止2021年7月，天宁寺商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于西南方向6公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府，以及小区东南方向6公里外的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而天宁寺东里小区房源最高挂牌总价在1630万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑葛洲坝中国府。金融街融府、懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价低于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与天宁寺东里均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与天宁寺东里相近的新居西里、天宁寺西里进行比较。