陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为玄武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1.小区环境较好，居住惬意。绿化率为30%，植物种类繁多，给人一种居住在花园的感觉。

2.小区内部配套有公共的健身器械设施，以及一个面积不小的中心花园、塑胶步道满足了居民们闲暇时光的休闲需求，强健了居民们的体魄，也拉近了邻里关系。

3.周边配套较为完善，居民生活方便。地铁站、博物馆、三甲医院环绕小区四周，出行、医疗、休闲随心所欲。

4.小区户型较小，总价较低，适合刚需和刚需改善型购房者，较低的总价大大的降低了住进二环内的难度。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源9套，占全部房源的0.3%，小区目前在售均价为90776元/㎡，环比上涨0.34%。近6个月，小区整体均价在低于西城区、陶然亭商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于陶然亭商圈的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为54.91㎡一室一厅户型，报价549万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为219.6万元左右，二套首付为439.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

该小区共8栋楼，2337户。有61㎡的一居、57-89㎡的二居、97-108㎡的三居。其中，小区的主力户型有59.81㎡的一居。

现选取主力户型59.81㎡的一居室和83.74㎡的两居室进行分析。

天桥北里小区有4栋楼，整体建筑形式为塔板结合式。

其中2号楼和3号楼朝向为东北和西南朝向，导致采光较为不足，且2号和3号楼临中间的商业街，商业街人流量较多，可能存在噪音污染，所以2号楼和3号楼为楼栋选择的次选。

1号楼和4号楼有南北朝向也有东西朝向，东西朝向可能采光会出现不足，但不临近中间的商业街，且两旁相邻的街道也非主干道，噪音污染较小，所以1号楼和4号楼为楼栋选择的首选。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价跨度小、距离小区1公里范围内包含地铁8号线南段，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中54.91㎡一室一厅的上车价549万，对刚需购房者较为友好。而79.68㎡的两室一厅上车价为785万元，推荐刚需改善和养老自住的刚需改善购房者考虑。

尤其推荐在金融街商圈工作但预算有限的购房者购买。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

选取天桥北里小区两公里内单价较为接近的的华龙美钰小区和万博苑小区来进行比较。