陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、小区中心花园宽敞舒适，休闲娱乐设施较为丰富，环境优美，居住惬意。

2、地下双层停车位，半人车分流，车辆进小区有一条专门通往地下车库的通道，基本不会影响行人在路面的正常活动。

3、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、超市、学校、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

4、小区附近有拆迁动作，未来有增加周边配套的预期。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约6套，占全部房源的0.4%。小区目前在售均价126768元/㎡，环比下跌约1.39%。近6个月，小区整体均价是向上爬升的，在5月份高过陶然亭板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，后期涨幅高于同期西城、陶然亭板块涨幅；从目前情况来看，小区单价过高，优质自主改善的购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为61.91㎡一室一厅户型，报价890万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为600.8万元左右，二套首付为712万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共16栋楼1658户，有61.91㎡-83㎡一居、120㎡二居、116㎡三居，小区得房率75%-85%。

现选择小区主力户型93.00㎡二室一厅和115.59㎡三室二厅进行分析。

陶然北岸·韵竹园整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积景观的布置；1-8号楼在小区布局主体位置，南北朝向，同时也能够享受到中心公园的景观，其次是9、10号楼，南北朝向。

11、12号楼的朝向比较尴尬，东西朝向，采光不是很好，也容易被遮挡，所以楼栋选择优选1-10号楼。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价普遍偏高。小区内管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边公交车站较多，且距离地铁站仅有800米左右的距离，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑其中最低上车价890万的一室一厅户型。

而标价1650万的三房户型，适合看中周边学校、生态、交通资源较为齐全的购房者，以及适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，陶然亭板块内无新房在售，目前距离小区最近的新房项目是东南侧3公里天坛商圈的天坛府，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

以及，小区西南方向9.8公里外丰台区的：

葛洲坝中国府：均价115000元/㎡，总价3450万/套起；

中海甲叁號院：均价108000元/㎡，总价1600-2500万/套；

泰禾西府大院：均价128000元/㎡，总价2300-2700万/套；

以上三个丰台的新房项目，对地段价值不敏感，且不着急入住的购房者可以考虑。

推荐预算在1500万左右的购房者，可以考虑天坛商圈的天坛府，其中包含60㎡-135㎡的一居室-三居室，总价相对合理，距热点商圈较近。

小区均价高于陶然亭商圈二手房均价，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与陶然北岸·韵竹园相近的朱雀门家苑和中信锦园进行比较。