陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、小区外立面观感较好且保养较好，小区大门修建的较为气派，小区整体观感上佳。

2、绿化率超过35%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的江南园林景观。

3、小区物业认真负责，为居民品质生活保驾护航。小区为北京戴德梁行物业管理有限公司，物管服务与万科物业、绿城物业同属物管服务第一梯队，保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能。

4、小区内环境优美设施新颖，有着江南式的雕塑和艺术建筑，居民们的生活环境上佳，居住体验感较好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约12套，占全部房源的0.7%。小区目前在售均价127547元/㎡，环比下跌约5.90%。近6个月，小区整体均价在高过西城区、陶然亭商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有下跌，涨幅低于同期西城区、陶然亭商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格浮动较大，还需观望。

购房成本方面，总价最低为121㎡两室一厅户型，报价1218万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为980.5万元左右，二套首付为1071.8万元，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共8栋楼1675户，有121㎡二居、135㎡-200㎡三居、182㎡-369㎡四居。

主力户型有121㎡二室二厅二卫和182㎡四室二厅二卫，现选取主力户型进行分析。

一瓶小区总共有8栋楼，建筑形式为板楼。

其中7号和8号楼临街，会有噪音污染，所以为楼栋选择的次选项。

5号楼和4号楼为小区内的公寓住宅，为40年产权，但处于小区的中心地带，有购置公寓需求的购房者可将其设为首选。

1号、2号、3号、6号楼在小区靠陶然亭公园处，风景较好，且噪音污染较轻，所以为楼栋选择的首选项。

小区距陶然亭地铁站比较近，适合在陶然亭商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区周边配套较为齐全，适合对居住感受以及周边配套品质看重的购房者。

截止到2021年7月，一瓶小区121㎡二室上车总1218价万元，首付980.5万元起。适合对小区周边配套、自住品质要求高，且预算较为宽裕的购房者考虑。

周边交通、商超、休闲等资源较为成熟，适合终极改善的购房者重点关注。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向1.7公里处的天坛府；以及西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

其中：

天坛府在售60㎡-135㎡户型，总价780万元-1755万元/套起，

懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；

以上，对一瓶小区有意向的购房者，完全可以将天坛府纳入考虑；

而预算充足，需要大户型，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

选取一瓶小区2公里内单价较为接近的万博苑小区和华龙美钰小区来进行比较。