马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、内部门禁严格，小区门禁严格，保安守岗认真负责，楼栋需要刷卡才能进入，外人不可轻易进入，安全性和私密性较好。

2、小区次新，外立面美观，楼栋品质保养不错，加之绿化较好，环境优美，整体视觉感强，居住体验好。

3、内部配套设施齐全，休闲设施、自行车棚、地下车库等设施都有，居民生活十分便利。还有内部幼儿园，家长接送孩子方便又安全。

4、地理位置优越，地处北京三环内，属于马连道商圈，可与周边发达成熟商圈共享基础设施。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源10套，占全部房源的0.69%。小区目前在售均价93790元/㎡，环比上涨约0.43%。近6个月，小区整体均价高于马连道商圈在售均价，低于西城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为48㎡一室零厅户型，报价500万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为238.5万元左右，二套首付为428.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共4栋楼，共记1300多户，户型有42-58㎡一居、65-106㎡两居、95-140㎡三居。

主力户型是43.19㎡一室一厅和93.45㎡二室一厅，该两种户型存量较多，因此选择进行分析。

1号楼、2号楼沿着红莲南路街道，人车流量大，可能会受到噪音影响，不太推荐；

3号楼、4号楼不临街，地处小区“后花园”，不会受到噪音影响，绿化较好，环境美丽，比较推荐。

小区内绿化较好，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，适合对小区品质、居住品质以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年7月，欧园北欧印象小区48㎡一室上车总价500万元，首付238.5万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的刚需改善购房者考虑。

除此之外，欧园北欧印象小区还有102.87㎡四室上车总价1150万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的购房者。

目前，马连道商圈内无新房项目在售。距离欧园北欧印象小区最近的新房项目是东北方3.3公里的天坛府，以及东北方8公里的金舆东华，还有东北方向16公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华。

其中：

天坛府在售60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

金舆东华在售262.28㎡-443.76㎡二居室-四居室，均价180000元/㎡，总价4200万-8200万元。

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

以上新房项目，天坛府适合西城区的刚需改善到终极改善型购房者，金舆东华为豪宅，悠唐麒麟公馆和尊悦光华适合不在意地段价值，追求生活品质的终极改善型购房者。

欧园北欧印象均价高于马连道商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，故下面选取三义里、红莲北里进行比较。