德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1、内部设施完善。不论是基础设施还是生活服务设施，都配备得比较全面，生活舒适感高。

2、地段优越，资源丰富。小区邻近两条交通主干道，附近有多个小型商超、大型购物中心，生活购物较为便利。

3、生态资源丰富。三个公园紧邻着小区，生态资源丰富，生活环境较为优质。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源22套，占全部房源的1.01%。小区目前在售均价134109元/㎡，环比上涨约0.34%。近6个月，小区整体均价在高过西城区在售均价，低于德胜门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格有小幅下跌，涨幅低于同期西城区、德胜门商圈；从目前情况来看，小区价格趋于平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为57㎡一室一厅户型，报价950万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为363.4万元左右，二套首付为589万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共17栋楼2172户，小区有57㎡-93㎡的两居室、79㎡的三居室、197㎡的四居室。

现选择主力户型63㎡两室一厅和79㎡三室一厅进行分析：

1号楼、8号楼、11号楼临北三环高架桥较近，会有一定的噪音污染情况，且无大门门禁，小区安全无保障，谨慎选择。

20-21号楼离高架桥较近，会有一定的噪音污染情况，谨慎选择。

17-19号楼、14号楼、4号楼靠近小区中心，受噪音影响较小，比较推荐。

德胜门板块生活品质较为优质，生态休闲资源丰富，适合在德胜门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部基础设施及生活服务设施配备较为齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边学校、商场、生态资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度大，其中57㎡一房的上车价950万；而197㎡四房的大户型，上车价在1890万，适合对稀缺资源敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，德胜门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的13公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府，以及南侧11公里外的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起；

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而马甸南村小区房源最高挂牌总价在1890万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑金融街融府、葛洲坝中国府项目。懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价低于德胜门商圈二手房均价，周边2公里范围内与马甸南村小区均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、均价与马甸南村小区相近的新风南里、裕中东里进行比较。