陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有假山、喷泉、老年运动场所等等,生活体验感较强,小区内生活气氛浓厚。
2、周边配套成熟,居民生活方便。地铁站、底商、学校、健身房环顾四周,出行、购物、休闲娱乐随心所欲。
3、小区物业管理十分严格,小区内部有保安巡逻,居住在小区内是很安心的。
4、周边就职机会众多,国家版权局、中国联通北京分公司总部大楼、移动大厦等等在1公里范围内。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约6套,占全部房源的0.6%。小区目前在售均价155552元/㎡,环比上月上涨约0.84%。
近6个月,小区整体均价高过西城、陶然亭商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升;从目前情况来看,小区价格较为平稳。
购房成本方面,总价最低为57.64㎡一室一厅户型,报价950万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为703万元左右,二套首付为798万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:58㎡-152㎡两居-三居,其中二房为主力户型。
现选择小区主力户型46㎡两室一厅和62㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 46㎡ | 62㎡ |
户型图 | 户型图 | 户型图 |
户型亮点 | 1、46㎡的两居室客厅面积偏大,舒适性较高。 2、卧室A、B带飘窗,有利于通风换气。 3、厕所面积较大,便于使用。 | 1、客厅朝南,带阳台,有利于采光,晾晒方便,舒适性高。 2、客厅面积偏大,舒适性较高。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通透性不好。 2、厨房为暗厨,区域异味较重。 3、南北无窗,通透性较差。 | 1、卫生间为暗卫,通透性不好。 2、卧室前方过道存在一定的面积浪费。 |
小区整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;七号楼位于小区较靠内的位置,享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源,建议优先选择。
其他楼栋基本临街,会有一定的噪音污染情况。
11号楼东侧部分楼栋、12号楼周边有废弃旧楼被拆除,生活会受到一定影响,购房者需要重点关注。
陶然亭板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,小区内房源总价普遍偏高。
其中一房57.64㎡二居室的上车价为950万,适合人口较少的刚需置业。
大户型91.06㎡的二居室,上车价1246万,推荐对于生态休闲、居住品质看重的人群可以考虑。
小区1公里范围内有两条地铁线,适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。
目前,陶然亭商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是小区东南侧3.8公里的天坛府,以及西南侧5.7公里的懋源·璟岳、西南侧6.9公里的葛洲坝中国府。
其中:
天坛府在售60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万;
懋源·璟岳在售465㎡及以上户型,总价6500万元/套起;
葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型,总价2000万元/套起;
中信沁园目前在售房源最高售价为91.06㎡户型,总价1246万元/套起,部分户型与天坛府重合,考虑中信沁园的购房者可以将天坛府列入考虑。
懋源·璟岳、葛洲坝中国府,二者均为大面积、高总价小区,建议预算充足,对面积要求较大,且追求小区、户型产品力的购房者选择。
小区均价高于陶然亭商圈二手房均价,周边1公里范围内与中信沁园均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与中信沁园相近的中信禧园和中信锦园进行比较。
小区名称 | 中信沁园 | 中信禧园 | 中信锦园 |
位置 | 西城陶然亭 | 西城陶然亭 | 西城陶然亭 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 155552元/㎡/月 | 152323元/㎡/月 | 141437元/㎡/月 |
交房时间 | 2009年-2011年 | 2013年-2015年 | 2009年-2011年 |
户型面积 | 58㎡-152㎡二居-三居 | 55㎡-180㎡一居-四居 | 76㎡-98㎡一居-二居 |
物业 | 北京中海物业管理有限公司 | 中信物业服务有限公司北京分公司 | 中信物业服务有限公司北京分公司 |
物业费 | 3.5-5.00元/㎡/月 | 3.6元/㎡/月 | 2.50-5.00元/㎡/月 |
停车费 | 地上1000元/位/月 地下800-1000 元/位/月 | 1800 元/位/月 | 850 元/位/月 |
优点 | 1、小区人车分流,舒适度高 2、内部休闲娱乐设施完善,内配凉亭、老人活动中心 3、门岗管理相对严格,居民生命财产安全有保障 | 1、小区可选择的户型较多 2、内部休闲娱乐设施完善,超市、便利店、餐厅、体育场等 3、绿化程度较高 | 1、内部配套设施较为完善 2、绿化优美,环境舒适 3、距离地铁站站较近,交通便利 |
缺点 | 1、部分楼栋临街,有噪音污染 2、停车位不足,几乎租赁不到 3、在售房源较紧俏,不易挑选到满意的户型 | 1、一居房源供应较多,三居较紧俏,价格也高 2、停车位严重不足 3、楼栋门禁不严 | 1、户型选择较少,只有一居二居,规划不合理 2、门禁管理一般 |
分析 | 从名字上可以看出,三个小区为同一个开发商打造,相对偏南方风格的园林小区,从这个层面上来说,三个小区的优缺点非常相似。 细化来看,中信锦园在三者中的整体品质相对较低,原始户型上,其基本没有三房以上的户型,所以现在看来稍有吃亏,这一点再引申到物业费、停车费,最后购房者用脚投票,造成其均价也是三个小区里最低的。 而中信禧园的建成年代在其中最新,户型也横跨55㎡-180㎡的一房到四房,这样的布局其实会挤压性价比最高的小三房的供应,造成这个小区的三房非常紧俏,总价也高,那么性价比相对就低,再加上小区楼栋的门禁管理也有放松,属于先天硬伤+后天缺陷,十分可惜。 最后中信沁园在三者中,属于中间位置,户型上横跨小两居到大三居,定位清晰,再加上中信沁园的安保做的还不错,就成了三个小区里的首选,不过中信沁园的房源供应比较紧俏,如果能选到自己满意的户型,综合来看,性价比还是比较高的。 |