陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、小区物业认真负责。小区为中信物业服务有限公司,能够保障居民生活品质。
2、环境优美,居住惬意。绿化率30%,种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木,另外还有假山水榭,共同构造出多层次的园林景观。
3、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有健身房、乒乓球室、书院等休闲娱乐设施,可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。
4、周边配套比较成熟,居民生活方便。地铁站、超市、学校、公园环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐随心所欲。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约12套,占全部房源的0.7%。小区目前在售均价141437元/㎡,环比下跌约0.10%。近6个月,小区整体均价在高过西城、陶然亭板块在售均价;
上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅高于同期西城、陶然亭板块涨幅;从目前情况来看,小区单价过高,对优质自主改善以及对豪宅有意向的购房者可以考虑。
购房成本方面,总价最低为76.31㎡一室一厅户型,报价1200万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。
结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为966万元左右,二套首付为1056万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有76㎡一居、95㎡-98㎡二居,3号楼、5号楼7单元分布有65㎡的西南向一居和74㎡的东向一居,6号楼1单元分布有74㎡的西南向一居、74㎡的西北向一居和80㎡的南北向一居。
小区主力户型是96.9㎡两室一厅和95.04㎡两室一厅。
户型面积 | 96.9㎡ | 95.04㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、全明布局,整体空间大,可放置大件家具。 2、房屋内动线清晰,居住体验比较好。 3、卫生间有窗,有利于通风干燥。 | 1、两个卧室面积大,宽敞舒适。 2、卧室朝东对花园,客厅朝西对着四合院,景观好。 3、卫生间干湿分离,有益于疏散水汽。 |
户型缺点 | 1、动线过长且客厅部分没有直接的外窗,采光通风性较差 2、东南朝向,采光方面不是那么好。 3、户型南北不通,不利于通风 | 1、户型狭长,客厅过道面积较大,利用率较低。 2、卫生间为暗卫,不利于通风。 3、阳台面积小,不利于晾晒和活动。 |
中信锦园整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;另外这样的布局也有利于大面积景观的布置;1、2、4号楼在小区布局主体位置,南北朝向,同时也能够享受到中心公园的景观。其次是6号楼,南北朝向,同时能观赏到旁边四合院的景色,相当不错。
3、5号楼的朝向比较尴尬,东西朝向,采光不是很好,也容易被遮挡,所以楼栋选择优选1246号楼。
陶然亭板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,距离地铁站仅有620米左右,对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
其中,76.31㎡总价1430的一居,适合对地铁出行有较高依赖度的购房者。
小区内户型、总价普遍偏高,总价跨度相对较小,对刚需、刚需改善的购房者不太友好,但小区内管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全。
小区中,95.84㎡总价1710万的两居,适合看重小区整体品质的购房者。
目前,陶然亭板块内无新房在售,中信锦园内也无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区西南方向的9.6公里外丰台板块。挑选三个在丰台板块内总价为比较相近的新房楼盘来对比一下,分别是:
葛洲坝中国府:均价115000元/㎡,总价3450万/套起。
中海甲叁號院:均价108000元/㎡,总价1600-2500万/套
泰禾西府大院:均价128000元/㎡,总价2300-2700万/套
三个新房楼盘均为大面积、高总价小区,其中,葛洲坝中国府在售540㎡及以上户型,总价3450万/套起;中海甲叁號院145㎡-200㎡在售,总价1600万元/套起;泰禾西府大院172㎡-197㎡在售,总价2300万元/套起;而朱雀门房源最低挂牌总价在2430万元/套。预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑中海甲叁號院项目。
小区均价高于陶然亭商圈二手房均价,周边1公里范围内与中信锦园均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与中信锦园相近的中信禧园和中信沁园进行比较。
小区名称 | 中信锦园 | 中信禧园 | 中信沁园 |
位置 | 西城陶然亭 | 西城陶然亭 | 西城陶然亭 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 141437元/㎡ | 152323元/㎡ | 155552元/㎡ |
交房时间 | 2009年-2011年 | 2013年-2015年 | 2009年-2011年 |
户型面积 | 76㎡-98㎡一居—二居 | 55㎡-180㎡一居—四居 | 57.64㎡-91.06㎡二居室 |
物业 | 中信物业服务有限公司北京分公司 | 中信物业服务有限公司北京分公司 | 北京中海物业管理有限公司 |
物业费 | 2.50-5.00元/㎡/月 | 3.6元/㎡/月 | 2.5-5.00元/㎡/月 |
停车费 | 900元/位/月 | 1800元/位/月 | 450元/位/月 |
优点 | 1、内部配套设施完善 2、绿化程度高。 3、周边配套齐全,地铁站、公园、学校环伺小区四周。 4、小区1公里范围内有物美超市等,生活方便。 | 1、小区可选择的户型较多。 2、内部休闲娱乐设施完善,超市、便利店、餐厅、体育场等。 3、物业管理严格。 4、绿化程度较高。 | 1、周边配套齐全,地铁站、公园、学校环伺小区四周。 2、内部休闲娱乐设施完善,内配凉亭、老人活动。 3、物业管理严格。 4、绿化程度高。 |
缺点 | 1、户型选择较少,只有二居室。 2、周边缺少大中型商场。 3、户型规划不合理 | 1、周边缺少大中型商场。 2、停车位严重不足。 3、周边大型商场缺失。 | 1、周边缺少大中型商场。 2、停车位不足,几乎租赁不到。 3、物户型选择较少,只有二居室。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处配套成熟区,但中信沁园与地铁站、学校、商场的距离是三个小区里最近的。小区内部情况来看,中信沁园是物业管理较为严格的;绿化方面,三个小区相差无几,三个小区的绿化程度都很高;停车方面,三个小区的停车位都比较紧张。 综上,中信锦园整体情况要优于周边同价位小区。 |