陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、小区物业认真负责。小区为中信物业服务有限公司，能够保障居民生活品质。

2、环境优美，居住惬意。绿化率30%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的园林景观。

3、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有健身房、乒乓球室、书院等休闲娱乐设施，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。

4、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、超市、学校、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约12套，占全部房源的0.7%。小区目前在售均价141437元/㎡，环比下跌约0.10%。近6个月，小区整体均价在高过西城、陶然亭板块在售均价；

上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期西城、陶然亭板块涨幅；从目前情况来看，小区单价过高，对优质自主改善以及对豪宅有意向的购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为76.31㎡一室一厅户型，报价1200万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为966万元左右，二套首付为1056万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有76㎡一居、95㎡-98㎡二居，3号楼、5号楼7单元分布有65㎡的西南向一居和74㎡的东向一居，6号楼1单元分布有74㎡的西南向一居、74㎡的西北向一居和80㎡的南北向一居。

小区主力户型是96.9㎡两室一厅和95.04㎡两室一厅。

中信锦园整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积景观的布置；1、2、4号楼在小区布局主体位置，南北朝向，同时也能够享受到中心公园的景观。其次是6号楼，南北朝向，同时能观赏到旁边四合院的景色，相当不错。

3、5号楼的朝向比较尴尬，东西朝向，采光不是很好，也容易被遮挡，所以楼栋选择优选1246号楼。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，距离地铁站仅有620米左右，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

其中，76.31㎡总价1430的一居，适合对地铁出行有较高依赖度的购房者。

小区内户型、总价普遍偏高，总价跨度相对较小，对刚需、刚需改善的购房者不太友好，但小区内管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全。

小区中，95.84㎡总价1710万的两居，适合看重小区整体品质的购房者。

目前，陶然亭板块内无新房在售，中信锦园内也无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区西南方向的9.6公里外丰台板块。挑选三个在丰台板块内总价为比较相近的新房楼盘来对比一下，分别是：

葛洲坝中国府：均价115000元/㎡，总价3450万/套起。

中海甲叁號院：均价108000元/㎡，总价1600-2500万/套

泰禾西府大院：均价128000元/㎡，总价2300-2700万/套

三个新房楼盘均为大面积、高总价小区，其中，葛洲坝中国府在售540㎡及以上户型，总价3450万/套起；中海甲叁號院145㎡-200㎡在售，总价1600万元/套起；泰禾西府大院172㎡-197㎡在售，总价2300万元/套起；而朱雀门房源最低挂牌总价在2430万元/套。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑中海甲叁號院项目。

小区均价高于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与中信锦园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与中信锦园相近的中信禧园和中信沁园进行比较。