马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、居住环境优美。大面积的花园，有山有水有树木，提升居民居住体验。

2、治安管理严格。小区内实施24小时轮流值班、多个监控摄像头以及门禁刷卡进出的管理，极大的保证了小区内部安全。

3、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

4、周边配套齐全。商业、医疗、生活休闲等配套比较全面，基本满足日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约3套，占全部房源的0.3%。

小区目前在售均价96153元/㎡，环比上涨约0.29%。近6个月，小区整体均价在低于西城区在售均价，高于马连道商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期西城区、马连道商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为54㎡一室一厅户型，报价545万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为163.5万元左右，二套首付为327万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共14栋楼1192户，有54㎡-68㎡一居、89㎡-97㎡两居，123㎡-139㎡三居，开间和一居室占比35%，两居占比45%，三居占比20%。

现选择主力户型54㎡一室一厅和97㎡两室一厅进行分析：

由于小区南侧、北侧、东侧均邻街，故4号楼-13号楼多多少少都会受到来自道路上的噪声影响，对声音较为敏感的购房者谨慎选择。

相对的，2号楼、3号楼更靠近小区中心花园，也更远离街道，受噪声影响较小，生活体验相对较好，比较推荐。

马连道板块生活品质较优，生活休闲资源丰富，适合在马连道商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区内户型、总价跨度小，其中54㎡一房的上车价545万，对刚需购房者较为友好；而97㎡两房的户型，上车价在896万，适合对优质自住敏感且预算充足的刚需改善购房者考虑。

小区内部管理严格、环境优质、设施配套齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边商场、医疗药房、生活休闲等配套较为齐全，适合对生活配套成熟度有较高要求的购房者。

截止2021年7月，马连道商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的3公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，而常青藤嘉园房源最高挂牌总价在896万元/套。三个新房项目与常青藤嘉园价差较大，更推荐预算充足，且不着急入住的改善购房者购买。

小区均价低于马连道商圈二手房均价，周边1公里范围内与常青藤嘉园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与常青藤嘉园相近的馨莲茗园、格调小区进行比较。