天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、小区中央花园设计有喷泉，假山，座椅多，非常适合溜娃遛狗或茶余饭后聚齐聊天。生活氛围浓厚，居民素质高，来往有人气儿幸福感强。

2、楼龄新绿化景观好，生活品质高，房子外型看上去也很好看，绿化率达到45%，花园式小区居住舒适。

3、小区内部，设有底商、儿童乐园、小区业主健身会所、中心公园等配套设施，日常基础生活休闲能够得到满足。

4、小区住户大多为金融街高级白领，物业管理为华润集团，央企管理标准高，居民有礼貌素质高，居住舒适。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源24套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价89185元/㎡，环比上涨约0.18%。近5个月，小区整体均价低于天宁寺商圈均价，低于西城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体先下后上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低52㎡0厅一室户型，报价620万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为499.1万元左右，二套首付为545.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：41㎡-230㎡零房、一房、二房至四房。

现选择小区主力户型92.89㎡两室一厅和184.88㎡三室两厅进行分析。

西堤红山小区整体包含七栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区6，7，8号楼栋紧邻铁路线，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向的楼栋，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，较为推荐。

天宁寺商圈配套丰富，距离小区两公里内有5个地铁站，适合对交通通勤有较高要求的购房者考虑。

小区最小户型42㎡一居，总价最低，上车价为620万元，适合在金融街工作2-3年的年轻白领。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于对绿化率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

小区中184.88㎡的三房的大户型上车价在2498万元，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

目前，天宁寺内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，西提红山小区在售户型总价段为600-2500万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离天宁寺商圈最近的新房项目，是东城区的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万，此新房项目商圈成熟，其中小户型较为抢手。

若是追求新房的产品力，以及预算充足，且不介意地段价值的购房者可以考虑。

其余距西堤红山相对较近的在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与西堤红山均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与西堤红山相近的蝶翠华庭、玺源台进行比较。