广渠门商圈位于东二环,是北京东城区的重要商圈之一,受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响,范围内有两条地铁经过,距离国贸商圈仅3公里。
广渠门商圈内高总价楼盘较多,学校、商业等配套齐全,在定位上是高端居住、生活消费的商圈。
但美中不足的是,京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿,地理区隔作用明显,相信如果没有受到铁路分割的影响,广渠门商圈整体价值还能继续提升。
广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门,如今旧城楼已经不复存在。
商圈北侧是东花市和建国门商圈,南侧是龙潭湖和潘家园商圈,西侧是崇文门商圈,东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈,周围优质商圈云集,辐射集聚效应明显,地段价值相当优越。
广渠门周边商圈发展水平均较高,总体上以商业和居住为主,各板块相互影响促进。
商圈设施分布:商业上,西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦,南部有天玉大厦,中部有飞天大厦,东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。
医疗上,商圈内包括南部的医疗科学院,东部的垂杨柳医院,商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院,医疗水平强劲。
教育上,北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。
广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近,5公里以内均可抵达,交通便利快捷。
广渠门商圈的住宅年代跨度较大,既有1950年的老旧小区,也有2010年的次新小区,商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。
目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住,对娱乐和消费的需求较大,总价处于中上游水平,主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。
广渠门商圈土地开发趋于成熟,截止2021年7月,已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内,同样没有新的土地的供应和成交。
幸福里APP显示,截止2021年7月,广渠门商圈均价为10.7万元/㎡,周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等,价差较小;
二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等,价差维持在3万元/㎡以上;
由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性,近期商圈内均价将保持稳定态势,以周边商圈横向对比来看,广渠门商圈的价值已被充分释放。
政策规划上,坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅,但目前传出停工消息。
广渠门商圈的未来规划,主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限,商圈内部近年已无重大规划或项目建设。
对于广渠门板块来说,疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出,但从目前情况来看,此利空不会在短期内集中爆发。
1、小区绿化覆盖面积大,绿化率为30%,整体的环境优质、安逸,小区容积率为1.0,居住密度低,居民的居住体验佳。
2、小区内部设施齐全,健身器材、凉亭、小吃店都有,居民的日常生活体验较好。
3、周边配套完善,超市、诊所、饭店、菜市场等设施齐全,能满足小区居民日常的休闲娱乐。
4、交通快捷便利,出门就是地铁与公交站,步行方便到达。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年7月,小区在售房源有2套,占全部房源的0.2%,在售均价97939元/㎡,对比上月上涨约0.71%。从这近6个月的数据来看,本小区整体均价高于广渠门商圈,低于东城区均价。
图中可以看出,近6个月小区挂牌价稳中有升,涨幅高于广渠门商圈与东城区。从目前情况来看,小区的价格还是有比较平稳的,可以继续观察后考虑入手。
购房成本方面,总价最低的为57㎡的两室一厅户型,报价638万元。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付是255.2万元,二套首付是510.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共有31栋楼888户,小区有51㎡-62㎡的两居、72㎡的三居,两居室和三居室每栋楼都有分布。
主力户型是51㎡和57㎡的两室一厅,得房率85%左右,该两种户型存量较多,故分析对比。
户型面积 | 51㎡ | 57㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、入户门设计门厅,私密性好 2、动静分区,厨房、卫生间、卧室互不干扰 3、主卧带大阳台,采光、观景效果较好 | 1、三房朝南,双阳台设计,采光、观景好 2、厨房、卫生间、阳台相近,方便日常活动 3、各房间设计方正,没有面积浪费 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风性不好 2、无客厅无餐厅,日常休闲舒适度欠佳 3、户型分割不佳,门厅与走廊有浪费面积 | 1、客厅面积太小,不方便会客 2、北侧客厅采光性不好 3、阳台面积稍大,实用性不佳 |
小区共有31栋楼,小区东侧临近火车轨道,北、西、南侧与其它社区相邻,这表示北、西、南侧楼栋的环境会更加宁静,如25号、4号楼、7号楼,东侧的楼栋因为临火车轨道,存在噪音污染,如9号、23号、24号楼。
小区楼房为庭院式风格,存在东西朝向的楼房,如9号楼、16号楼,采光、通风性不好。
总的来说,左上角南北朝向的楼栋如4号、7号、25号楼居住体验会更好。
广渠门商圈处于东城区,商业配套资源成熟,内部有地铁7号线和5号线经过,交通便利,适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。
小区容积率1.0,居住密度低、舒适度高,绿化率30%,环境优质,对小区品质有要求的人群可以考虑。
小区周边配套完善,内部有健身设施、凉亭、小吃店,小区居民日常的生活体验较好,看重生活配套的购房人群可以考虑。
小区距离最近的地铁站716米,对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。
小区有57㎡的二居室小户型,上车价为638万元,适合刚需改善人群,没有大户型。
截止2021年7月,广渠门商圈目前暂无新房在售。
据幸福里APP数据得知,广渠门商圈周围5公里内也是没有新房在售的,幸福北里小区总价在638万-750万元,从整个北京的新房地区来看,郊区板块的在售新房有北七家板块的金成府,有89㎡及以上户型,总价480万元起;古城板块的长安和玺有125㎡及以上的户型,总价925万元起;小红门板块的柏林郡有97㎡及以上的户型,总价720万元起。
若是对新房的户型与面积、内部设施、建成年代有要求,并且不看重新房的地段的购房人群可以考虑。
截止2021年7月,幸福北里小区均价高于广渠门商圈二手房均价,我们以房龄接近、距离接近、均价接近为选取标准,与安华北里、光明楼小区进行比较。
小区名称 | 幸福北里小区 | 安华北里 | 光明楼小区 |
位置 | 东城广渠门 | 东城广渠门 | 东城广渠门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 97939元/㎡ | 95542元/㎡ | 92322元/㎡ |
交房时间 | 1950年-1990年 | 1960年-1984年 | 1950年-2000年 |
户型面积 | 51㎡-72㎡二居室-三居室 | 49㎡-83㎡二居室-三居室 | 41㎡-70㎡一居室-三居室 |
物业 | 北京国宇物业管理有限公司 | 无物业公司,物业居委会代管 | 无物业公司,房管局管理 |
物业费 | 待定 | 2.46-2.64元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 |
停车费 | 暂时免费 | 650元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、内部设施齐全,健身器材、小吃店都有,生活体验好 2、生活氛围好,邻里关系融洽,容积率1.0,舒适度好 3、周边配套完善,交通便利,附近有菜市场,生活便利 | 1、内部设施齐全,健身器材、凉亭都有,生活体验好 2、安保管理较好,安全性较高 3、小区绿化覆盖面积大,环境优美 | 1、小区绿化率高32%,环境优美 2、内部设施维护较好,楼房外立面美观 3、地段优越,内外周边配套设施齐全 |
缺点 | 1、无大面积户型 2、无物业公司,楼房老旧,乱停乱放现象严重 3、周边火车轨道,存在噪音污染 | 1、道路、楼房老旧,有大量垃圾堆放现象 2、只有小面积的户型 3、容积率3.0,居住舒适度较差 | 1、小区与外部街道无间隔 2、房龄较老,设施略显老旧 3、车位紧张,车位比低 |
分析 | 三个小区挂牌均价相比,差距不大,建成年代都基本在1990年左右,由于三个小区距离比较近,所以周边配套也基本相同,差距不大。交通出行方面,幸福北里小区距离最近的地铁站716米,其它两小区距离更近,约为500米左右; 绿化方面,三个小区的绿化差距不大;内部配套设施方面,三个小区的内部设施都比较齐全,差距不大; 物业方面来看,三个小区都无物业公司,物业管理都比较的一般,但安华北里的安保管理较好,安全性更高。幸福北里小区的容积率1.0,居住密度较低,居住舒适度较高。 综合来看,幸福北里小区与其他两个小区相比,优势在于容积率更低,居住舒适度更高,邻里关系融洽,生活氛围较好,停车免费。 |