广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、地段优越，处于北京二环内广渠门商圈，发展成熟，距离周边发达商圈距离较近。

2、周边配套齐全，居民基本生活需求容易得到满足，生活便利。

3、品质感受不错，部分楼栋外立面和楼梯有维护保养措施，外观整体观感较好。

4、内部设施较为齐全，道路规划较好，有大面积休闲场所，居住体验好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源9套，占全部房源的1.50%。小区目前在售均价92317元/㎡，环比上涨约0.01%。近6个月，小区整体均价低与广渠门在售均价基本保持同频；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为40.7㎡一室一厅户型，报价545万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为208.4万元左右，二套首付为337,9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区内有40㎡-53㎡的一居、51㎡-84㎡的两居、59㎡-70㎡的三居、117㎡的四居。

现选择小区主力户型55.53㎡两室一厅和69.67㎡三室一厅进行分析。

1区部分的楼栋临街，且有京沪线穿过，受噪音污染比较大，不推荐；

2区部分的楼栋临近夕照寺街，人车流量大，东南北均分布学校，容易受噪音污染。虽然外立面有粉刷，楼道内比较破乱，不推荐；

3区部分的楼栋位于小区中心，不临街不受噪音污染。距离内部休闲场所近，朝南户型较多，比较推荐。

广渠门板块理位置优越，生活品质较高，地商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。小区距离约1go有公里有地铁站，适合在广渠门商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内部道路规划还不错，部分楼栋外立面重新粉刷过，内部设施较为齐全，但整体房龄较老，适合对生活品质要求不是很高的人群居住。

截止到2021年7月，光明楼小区41㎡上车总价545万元，首付190.75万元起。84㎡三房的大户型，入手价在880万，适合对拖家带口、优质自住追求意愿大，且预算充足的刚需改善购房者考虑。

周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟，适合对生活配套有需求的人群。

目前，广渠门商圈内无新房在售。目前距离光明楼小区最近的新房项目是位于小区东北方向5公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区4公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

而光明楼房源最高挂牌总价在880万元/套，新房与二手房价差过大，新房更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

光明楼小区均价与广渠门商圈二手房均价基本持平，由于光明楼建成年代实在太早，周围难有房龄可与之匹敌的二手房小区，这里以距离较近、均价相近为选取标准，故下面选取北京上舍、天利园进行比较。