和平里南商圈位于北京市东城区,地处北三环至北二环之间,内有两座地铁站点,是北二环外比较老牌的,以居住功能为主的商圈。
和平里南商圈北侧为和平里北商圈,南侧为雍和宫商圈,西侧为安定门商圈,东侧为柳芳商圈;这些周边商圈虽然均发展成熟,但始终不是北京城东的重点热门商圈。
虽然周边各商圈产业互补,联动效应明显,但始终缺乏一个能有效外溢购买力的“片区引擎”。
和平里南商圈的历史开始于1952年,当时作为北京主城向东北方向拓展的主要片区之一,众多部委曾在此落位,以此催生出一大片居住社区,均被冠名为“和平里”。
据史料记载,此名称来自1952年我国筹办召开的“亚太和平会议”。
此背景下,整个上世纪60年代,为和平里南北商圈的高光时刻,地位一度可以媲美现在的副中心,甚至,商圈内曾出现过联通望京的“望和铁路”的终点站。
但随着北京城建范围扩大,东拓的目标渐渐清晰,自上世纪90年代开始,和平里南商圈的发展势头略显疲态。
现在的和平里南商圈内,包含有: 和平里第一小学、半步桥小学、北京一七一中学、北京和平里第四小学、北京市第五十四中学、北京市第二中学分校等。
商圈内,包含2条地铁线路:地铁5号线、2号线,共两个站点,其中雍和宫站为换乘站。
2号线是一条沿着二环兴建的内城环线,能级较高,站点串联东直门、朝阳门、西直门等多个交通枢纽站点。
地铁5号线则呈南北走向,线路位于城市中轴线东侧,连接丰台、东城等4个区,共设23座车站,是北京市轨道交通路网中首条贯穿城市中心、连接南北郊地区的快速轨道交通干线。
商圈产业主要包括中关村雍和航星科技园等航天科技企业,对外辐射了较多的航天科技公司分部。
和平里南商圈内医疗配套,包含有北京东城航星医院、北京大学第一医院综合门诊部等。
和平里南商圈的历史并不太长,人文历史设施集中在近现代,包含董海川文化园、北京市朝阳区和平街社区科普长廊等著名地点。
商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,单和平里大社区就占到了商圈内近六成的居住面积,但建成年代不一,房屋属性也各异。
其中,老公房门槛价625-650万元,次新房门槛价962-965万元,相对于东城区其余商圈,和平里南商圈的门槛价属于中等水平,但商圈内户型面积以中小型居多,所以对刚需购房者比较友好。
另外,和平里南商圈所在的东城区价值认同感强,所以吸引了大量三环外的购房者来此置换、置业。
和平里南商圈商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查和平南里及周边5公里商圈,近5年均无无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:和平里南商圈的均价为12.6万/㎡,周边和平里北商圈的均价为8.6万/㎡;安定门商圈的均价为11.0万/㎡,雍和宫商圈的均价11.7万/㎡,交道口商圈的均价13.0万/㎡。和平里南商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,和平里南商圈属于东城区内价值较高的板块,比价效应下,和平里南商圈的价值已被市场充分释放。
和平里南商圈,是一座不会被规划“遗忘”的商圈。
在商圈内最大的和平里社区中,最老的房子始建于上世纪50年代,而且建成年代跨度很大,所以进入21世纪后商圈内的旧改、危改工作几乎没有停止,可能旧改、危改规模不大,但至今还在进行。
这就为商圈内的产业更替、规划发展打下了良好的基础,随着老房拆除,商圈内的土地利用率进一步提高,高新产业、高净值产业才能进的来。
实际上,早在2012年,就有过要在商圈内打造“和平里商务新区”的规划,实际目前情况看来,商圈内产业确实有过更替,只是比预期中慢了许多。
预计未来,和平里南商圈的产业更替还是会持续进行,利好释放较为缓慢,但预期较为确定。
1、小区楼栋的门禁严格,需要刷脸认证进入单元楼,小区居民安全性高。
2、便利的交通,小区西侧有多个地铁站入口,距离最近的是小区西门的站口,出行十分方便。
3、周边配套成熟,居民生活方便。大商场、菜市场围绕在四周,购物、休闲娱乐随心所欲。
4、周边就职机会众多,石油和化学工业规划院、中关村雍和航星科技园等等。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,一区在售房源约2套,占全部房源的0.29%。小区目前在售均价122841元/㎡,环比上月上涨约0.54%。近6个月,小区整体均价低过朝阳区柳芳商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格的趋势是比较明显的;从目前情况来看,小区价格较为稳定,推荐入手。
购房成本方面,总价最低为43.42㎡一室一厅户型,报价620万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为337.9万元左右,二套首付为446.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,二区在售房源约2套,占全部房源的0.118%。小区目前在售均价113537元/㎡,环比上月上涨约4.40%。近6个月,2-3月、6月小区整体均价在低过朝阳区柳芳商圈在售均价;5月和7月均高于朝阳区柳芳商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格上升的趋势是比较明显的;从目前情况来看,小区价格较为不稳定,不推荐现在入手。
购房成本方面,总价最低为77.73㎡一室一厅户型,报价949万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为702.3万元左右,二套首付为797.2万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:一区共10栋楼1580户,有77㎡二居、87㎡三居,二居、三居分布在每栋楼。
一区主力户型有43㎡一室一厅一卫,二区主力户型有77㎡两室一厅。
户型面积 | 43㎡ | 77㎡ |
户型图 | 户型图 | 户型图 |
户型亮点 | 1、卧室朝南,有利于采光。 2、卧室带有阳台,有利于通风换气。 3、南北通透,舒适度较好。 | 1、卧室B带阳台,有利于采光,舒适。 2、动静分区,生活舒适。 3、77㎡的两居室客厅较大,舒适性高。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,面积小,通风性差。 2、开放式厨房与客厅相连,客厅异味重。 3、阳台面积过大,空间利用率不高。 | 1、两个卧室都不朝南,采光与通透相对较差。 2、厨房到卧室B的过道设计,空间利用率低。 3、卫生间为暗卫,不利于通风。 |
和平里一区、二区整体采用围合式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境;二区5、6、9号楼位于小区较靠内的位置,享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择15、6、9号楼。
和平里一区5号楼邻近和平里北街,西区甲4号楼,南北都是学校,和平里2区8号楼靠近学校、天元和平商业大厦,2区1、3号楼栋楼下是医院和银行且邻近街道。
这些会有一定的噪音污染情况,购房者需要重点关注。
柳芳板块生活品质中等偏下,生态休闲资源较为丰富,小区内户型、总价普遍偏中等。
小区1公里范围内有三个地铁站入口,适合对通勤有较高要求的人群考虑。
小区周边就职机会众多,适合对置换工作有需求的人群考虑。
其中一区的43.42㎡一居室的上车价为620万,适合刚需人群。
其中最大户型是二区的79.03㎡的二居室,上车价970万,推荐对于交通配套、教育环境和工作有要求的人群可以考虑。
目前,柳芳商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区10公里外的润泽御府、天润福熙大道。
其中润泽御府在售604㎡及以上户型,总价5480万元/套起;
天润福熙大道在售199㎡-374㎡户型,总价1700万元/套起;
和平里一区、二区最高售价的为79.03㎡户型,总价970万元/套起。建议预算有限的人群且想置换工作的人群选择购买和平里。
两个新房项目均为大面积、高总价小区,建议预算充足,对面积要求较大,且追求小区、户型产品力的购房者,可以选择以上两个新房项目。
小区均价低于柳芳商圈二手房均价,周边1公里范围内与和平里一区、二区均价相近的小区较少,现选取1公里范围内、房龄接近、均价与和平里二区相近的和平里七区进行比较。
小区名称 | 和平里一区 | 和平里二区 | 和平里七区 |
位置 | 朝阳区柳芳 | 朝阳区柳芳 | 朝阳区柳芳 |
住宅性质 | 单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 |
售价 | 122841元/㎡ | 84581元/㎡ | 111259元/㎡ |
交房时间 | 1983年-2001年 | 1955年-2012年 | 1958年-1995年 |
户型面积 | 43㎡-87㎡一居室-二居室 | 77.73㎡-87㎡二居室 | 38㎡-75㎡一居室-三居室 |
物业 | 北京首华物业管理有限公司 | 北京国天物业管理发展有限公司 | 北京首华物业管理有限公司 |
物业费 | 0.6-1.9元/㎡/月 | 1.08-1.21元/㎡/月 | 0.80-1.20元/㎡/月 |
停车费 | 无 | 地上200元/位/月; 地下400元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、周边配套齐全,地铁站、学校环伺小区四周。 2、内部单元楼门禁严格。 3、周边机关大楼众多。 | 1、周边配套齐全,地铁站、学校环顾四周。 2、内部单元楼门禁严格。 3、周边拥有大型商业。 | 1、周边有大型商场,生活方便。 2、周边配套齐全,地铁站、学校环伺小区四周。 3、小区绿化率35%,绿化好。 4、可选择的户型多。 |
缺点 | 1、物业管理松散。 2、可选择户型过少。 3、小区绿化15%,过低。 | 1、可选择户型过少。 2、物业管理松散。 3、小区部分楼栋临近大商场,噪音大。 | 1、物业管理松散。 2、邻近商场,有噪音污染。 3、户型结构差。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。虽然三个小区均地处配套成熟区, 但和平里二区与地铁站、学校的距离是三个小区里最近的; 小区内部情况来看,和平里七区的内部配套是最为完善的; 内部管理方面,一区、二区的门禁是很严格的; 停车方面,三个小区的停车位都比较紧张,但和平里一区停车是免费的。 综上,和平里一区、二区整体情况要较优于周边同价位小区。 |