广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2、品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。外立面较好，整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。

3、微观来看，小区设施完善。宏观来看，周围商业气息日渐浓厚，是居民休闲娱乐的好去处。

4、价格优势明显，低于板块均价，且环境优美、配套齐全，小区属性能匹配大部分购房人群。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源7套，占全部房源的1.4%。小区目前在售均价98197元/㎡，环比下跌约0.14%。近6个月，小区整体均价高于广渠门在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为64.68㎡一室零厅户型，报价650万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为354.3万元，二套首付为468万元，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有64㎡-83㎡的一居、63㎡-104㎡的两居、279㎡的四居。

现选择小区主力户型82.15㎡一室一厅和63.25㎡二室一厅进行分析。

小区B区域3号楼、5号楼为东西朝向楼栋，采光比较一般，临街有噪音，而且B区底商不够完善，搬进搬出装修情况较多，不太推荐；

小区A区域1号楼属于南北朝向楼栋，采光较好，虽然南临培新街，但有绿化隔开，受噪音影响较小，比较推荐。

广渠门板块生活品质较高，属于较成熟板块商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。

小区约300米处有地铁站，适合在广渠门商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内部道路规划较好，车辆停放整齐，车道人道有明显分界，环境也较为不错，适合看重小区品质的购房人群。

截止到2021年7月，北京上舍小区64.68㎡上车总价650万元，首付354.3万元起。278.79㎡四房的大户型，入手价在2780万，适合对交通要求高、优质自住追求意愿大，且预算充足的购房者考虑。

目前，广渠门商圈内无新房在售。目前距离北京上舍最近的新房项目是位于小区西南方向距离5公里处的东城区天坛商圈的天坛府，以及位于小区东北方向6公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区6公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元；

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

而北京上舍房源最高挂牌总价在2780万元/套，户型和总价方面来看，有一定可比性，但是从房龄和配套来看，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

北京上舍均价高于广渠门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取保利蔷薇、天利园进行比较。