东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、小区居民素质高，绿化较优美，居住体验好。

2、小区在售价格相对周边小区较低，处在优越地段，综合租售性价比高。

3、交通便利，距离地铁站、公交站均较近，通勤快人一步。

4、周边配套成熟，商场、美食街应有尽有，且地处北京二环内，共享周边发达商圈资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，东花市北里中区在售房源23套，占全部房源的1.3%。小区目前在售均价88491元/㎡，环比上涨约0.18%。近6个月，小区整体均价低于东花市商圈均价，低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为47.72㎡一厅一室户型，报价520万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为182万元左右，二套首付为312万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有48㎡一居、58㎡-131㎡两居、88㎡-145㎡三居、128㎡-159㎡四居，一居、两居、三居、四居在每栋楼中都有分布。

现选择小区主力户型78.98㎡两室一厅和126.53㎡两室两厅进行分析。

东花市北里中区整体包含28栋板楼。

其中小区的部分户型朝向为东南，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区南侧楼栋临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区东侧部分楼栋临街也会受到噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向户型楼栋，以及靠近小区中心位置的楼栋，是最优选，较为推荐。

东花市板块历史文化悠久，生态休闲资源丰富，交通枢纽作用明显。

小区距附近地铁站比较近，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑，可满足职住平衡。

小区整体属于高功能自住需求场景，绿化较好，环境优美。适用于周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者；周边企业商场、生态、交通资源比较完善。

其中，最小户型47.72㎡一厅一室，总价最低，上车价为520万元；145.44㎡的另一种三房的南北通透户型上车价在1400万元，适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。

推荐南三环、西三环的对通勤，或交通和周边配套有追求的购房者买入置换。

截止2021年7月，东花市商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，东花市北里中区在售户型总价段为520-1400万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东花市商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于东花市均价，周边1公里范围内与东花市北里西区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与东花市北里中区相近的富贵园、东花市北里西区进行比较。