广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为35%，内部有中心花园，绿化带整齐美观，整体的绿化环境较舒适。

2、小区内部设施齐全，游泳健身房、会所、书法店都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、小区有64㎡-140㎡一居室到三居室，选择范围较大，能满足多种住户的需求。

4、周边配套完善，交通便利，居民的日常生活体验较好。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有9套，占全部房源的0.9%，在售均价95526元/㎡，对比上月上涨约0.40%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价略微下降，而广渠门商圈与东城区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有略微浮动的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为97㎡的两室一厅户型，报价788万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为531.9万元左右，二套首付为630.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有100㎡的一居、64㎡-140㎡的二居、111㎡-140㎡的三居。主力户型有99㎡的两室一厅一卫，111㎡的三室一厅二卫，这两个户型存量较多，故进行分析。

小区建筑呈围合式，这也导致10号楼、15号楼部分户型东西朝向，采光与通透性会较差，9号楼南北朝向，采光与观景都较好。

小区西侧临幸福大街主干路，东、北、南侧与其它社区相邻，这表示东侧楼栋的环境会更加宁静，西侧的楼栋因为临街，噪音会大一点，因此，7号楼、8号楼、10号楼环境更宁静，15号楼存在噪音污染。

小区9号楼、15号楼为塔楼，两梯六户设计，居住舒适度较差。

总的来说，7、8号楼位置与环境较好，15号楼位置与环境较差。

小区位于广渠门商圈，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化率高达35%，内有中心花园，环境优质，并且采用人车分流的设计，生活体验较不错，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区内外配套完善，小区居民日常的生活体验较好，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离最近的地铁站394米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区有97㎡的两居室户型，上车价为788万元，适合刚需改善人群，也有140㎡的三居室大户型，上车价为1850万元，适合优质自住人群。

截止2021年7月，幸福家园三期均价95526元/㎡，有76㎡-140㎡的一居室-三居室，总价800万-1850万。

广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

5公里外，8公里内的新房有：元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。

宋家庄板块的元熙华府，有121㎡及以上的户型，总价1113万元起；

宋家庄板块的北京金茂府二期，有75㎡及以上户型，总价760万元起；

小红门板块的柏林郡，有97㎡及以上的户型，总价720万元起。

四个新房项目都是中等面积，周边配套较齐全的小区，建议考虑旧房置换、有一定预算、不着急入住、追求新房品质的购房人群购买。

截止2021年7月，幸福家园三期均价高于广渠门商圈二手房均价，我们选择以房龄、地理位置、均价为依据，选取幸福家园一期、华城滨河世家进行比较。