广渠门商圈位于东二环,是北京东城区的重要商圈之一,受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响,范围内有两条地铁经过,距离国贸商圈仅3公里。
广渠门商圈内高总价楼盘较多,学校、商业等配套齐全,在定位上是高端居住、生活消费的商圈。
但美中不足的是,京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿,地理区隔作用明显,相信如果没有受到铁路分割的影响,广渠门商圈整体价值还能继续提升。
广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门,如今旧城楼已经不复存在。
商圈北侧是东花市和建国门商圈,南侧是龙潭湖和潘家园商圈,西侧是崇文门商圈,东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈,周围优质商圈云集,辐射集聚效应明显,地段价值相当优越。
广渠门周边商圈发展水平均较高,总体上以商业和居住为主,各板块相互影响促进。
商圈设施分布:商业上,西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦,南部有天玉大厦,中部有飞天大厦,东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。
医疗上,商圈内包括南部的医疗科学院,东部的垂杨柳医院,商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院,医疗水平强劲。
教育上,北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。
广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近,5公里以内均可抵达,交通便利快捷。
广渠门商圈的住宅年代跨度较大,既有1950年的老旧小区,也有2010年的次新小区,商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。
目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住,对娱乐和消费的需求较大,总价处于中上游水平,主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。
广渠门商圈土地开发趋于成熟,截止2021年7月,已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内,同样没有新的土地的供应和成交。
幸福里APP显示,截止2021年7月,广渠门商圈均价为10.7万元/㎡,周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等,价差较小;
二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等,价差维持在3万元/㎡以上;
由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性,近期商圈内均价将保持稳定态势,以周边商圈横向对比来看,广渠门商圈的价值已被充分释放。
政策规划上,坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅,但目前传出停工消息。
广渠门商圈的未来规划,主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限,商圈内部近年已无重大规划或项目建设。
对于广渠门板块来说,疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出,但从目前情况来看,此利空不会在短期内集中爆发。
1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有生活超市、健身器材、休闲场所等等,居民生活体验好,社区生活气氛浓厚,比较适合养老。
2、建筑风格与品质在同价位小区中优势明显,欧式风格和较为整洁的外立面在老旧小区中独树一帜,整体美观大气。
3、绿化设计和生态环境优势明显。小区绿化率较高,绿化景观多样,绿植种类繁多相互搭配,对社区居民的生活环境改善颇多。
4、小户型居多,价格友好。小区内一室一厅户型众多,总价较低,对刚需十分友好。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约16套。小区目前在售均价91078元/㎡,环比上月上涨约0.99%。近6个月,小区整体均价远低于东城区,并在4月中旬跌低于广渠门商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格下跌态势持续到5月份,近两个月保持稳定;从目前情况来看,小区价格未来态势尚不明朗,建议观望。
购房成本方面,总价最低为36.27㎡一室一厅户型,报价500万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为207.5万元左右,二套首付为320.0万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有36㎡-46㎡的一居、75㎡-142㎡的两居、140㎡的三居;
主力户型是39.2㎡一居室、75.24㎡两居室,存量房源较多,故进行分析:
户型面积 | 39.2㎡ | 75.24㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、空间利用率高,基本居住功能齐备 2、南北通透,采光、通风条件好 3、卧室面积较大,生活体验舒适 | 1、双卧室配南向阳台,采光视野极佳 2、阳台面积大,晾晒区域充足 3、户型较为方正,区域利用率高 4、厨房西侧开窗,油烟影响小 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风条件差 2、卫生间与厨房、客厅相连,异味较大 3、卧室到洗手间不方便,路线设计较差 4、户型较为狭长,进深大,且无南向开窗,采光较差 | 1、卫生间为暗卫,通风较差 2、卫生间正对客厅,气味影响大,生活体验不佳 3、南北不通透,采光通风受影响 |
1、4号楼位于小区左侧,距离京沪铁路较近,休息生活会受到火车噪音影响。
2、6号楼位于小区中心位置,四面采光视野良好,正对小区绿化。
3、2、7号楼距离小区出口近,上班出行方便。
广渠门板块内配套齐全,商业发达交通便利,受周边板块辐射效应强,适宜居住。
绿景苑小区是广渠门板块内较老的小区,周边商业配套不足,距离交通主干道较远;但环境清幽宁静,社区内生态和设施齐全,对小区居住环境有要求的人群可以考虑。
小区内户型以一室一厅为主,其中一居室36.27㎡的上车价为289万元,较低的总价对刚需人群比较友好。
另外也有140㎡的三室两厅,上车价为683万元,考虑优质自住的人群可以考虑。
目前,广渠门商圈内无新房在售。目前距离绿景苑小区最近的新房项目是位于天坛商圈的天坛府,以及小区东北方向5公里外朝阳区的尊悦光华和位于小区东南方向丰台区4公里的首开璞瑅公馆。
天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室,总价780万-1755万。
尊悦光华133㎡-170㎡在售,总价1700万元/套起;
首开璞瑅公馆236㎡在售,总价2500万元/套起;
三座新小区均为高总价小区,购房预算高、考虑优质自住的人群可以选择。
而绿景苑最高挂牌总价在1500万元/套,新房与二手房价差存在差距,且均价价差较大,不建议购买。
绿景苑小区均价略低于广渠门商圈二手房均价,现以距离较近、均价接近为选取标准,选择附近的光明楼小区、广渠家园进行对比。
小区名称 | 绿景苑 | 光明楼 | 广渠家园 |
位置 | 东城广渠门 | 东城广渠门 | 东城广渠门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 91078元/㎡ | 92322元/㎡ | 95530元/㎡ |
交房时间 | 1999-2003年 | 1950-2000年 | 2009年 |
户型 | 36㎡-142㎡一居-三居 | 41㎡-84㎡一居-三居 | 49㎡-80㎡一居-三居 |
物业 | 北京瑞来物业管理有限公司 | 街道办事处(委员会)代管物业 | 北京冠城酒店物业管理有限公司 |
物业费 | 1.90-3.00元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 | 1.42-3.90元/㎡/月 |
停车费 | 650.00元/月/位 | 150.00元/月/位 | 383.00元/月/位 |
优点 | 1、小区绿化率高,环境优美,生活体验佳 2、容积率较低,居住舒适度高 3、社区整体外观干净整洁,建筑品质尚佳 | 1、环境优美,外立面和内部设施较好 2、地段优越,周边配套齐全,居民生活比较便利 3、交通比较便利,居民前往周边区域比较方便 | 1、周边配套完善,交通便利,商业发达,生活品质高 2、2009年房龄,整体比较崭新,居住品质有保障 3、人车分流,安全性高,居住体验较好 |
缺点 | 1、西侧有铁路线经过,隔绝周边区域联系 2、周边缺乏大型商场,便利性差 3、车位紧张,车位比低,停车相对困难 | 1、小区与外部街道无间隔,噪音问题影响大,休息受影响 2、房龄较老,设施略显老旧,影响生活体验 3、车位紧张,车位比低,停车比较困难, | 1、停车位不足,停车困难,影响居民生活体验 2、容积率高,舒适度差,生活品质欠佳 3、绿化水平较低,生活环境较差 |
分析 | 三个小区均属东城区广渠门商圈,均价上绿景苑略占优势。三座小区的主要差异在于居住环境和生活体验。 虽然绿景苑小区的周边配套不具备优势,但其社区的绿化水平、整体的居住体验、建筑的品质和外观都是比较令人满意的,且目前在售户型主要以一室一厅为主,对购房预算较低的群体十分友好。 而与绿景苑小区相比,光明楼的优势在于其社区规模大,生活氛围较好;广渠家园优势在于其楼龄较新,楼盘品质较好。 缺点方面,除了停车困难的共性问题,绿景苑小区周边缺少大型商场,且西侧铁路穿过,影响日常生活;光明楼小区楼龄老,且与外部道路无间隔,噪音问题较大;广渠家园容积率较高,内部绿化一般。 总体上讲,绿景苑小区在居住环境和购买成本方面优势比较明显。 |