广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响，范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有生活超市、健身器材、休闲场所等等，居民生活体验好，社区生活气氛浓厚，比较适合养老。

2、建筑风格与品质在同价位小区中优势明显，欧式风格和较为整洁的外立面在老旧小区中独树一帜，整体美观大气。

3、绿化设计和生态环境优势明显。小区绿化率较高，绿化景观多样，绿植种类繁多相互搭配，对社区居民的生活环境改善颇多。

4、小户型居多，价格友好。小区内一室一厅户型众多，总价较低，对刚需十分友好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约16套。小区目前在售均价91078元/㎡，环比上月上涨约0.99%。近6个月，小区整体均价远低于东城区，并在4月中旬跌低于广渠门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格下跌态势持续到5月份，近两个月保持稳定；从目前情况来看，小区价格未来态势尚不明朗，建议观望。

购房成本方面，总价最低为36.27㎡一室一厅户型，报价500万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为207.5万元左右，二套首付为320.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有36㎡-46㎡的一居、75㎡-142㎡的两居、140㎡的三居；

主力户型是39.2㎡一居室、75.24㎡两居室，存量房源较多，故进行分析：

1、4号楼位于小区左侧，距离京沪铁路较近，休息生活会受到火车噪音影响。

2、6号楼位于小区中心位置，四面采光视野良好，正对小区绿化。

3、2、7号楼距离小区出口近，上班出行方便。

广渠门板块内配套齐全，商业发达交通便利，受周边板块辐射效应强，适宜居住。

绿景苑小区是广渠门板块内较老的小区，周边商业配套不足，距离交通主干道较远；但环境清幽宁静，社区内生态和设施齐全，对小区居住环境有要求的人群可以考虑。

小区内户型以一室一厅为主，其中一居室36.27㎡的上车价为289万元，较低的总价对刚需人群比较友好。

另外也有140㎡的三室两厅，上车价为683万元，考虑优质自住的人群可以考虑。

目前，广渠门商圈内无新房在售。目前距离绿景苑小区最近的新房项目是位于天坛商圈的天坛府，以及小区东北方向5公里外朝阳区的尊悦光华和位于小区东南方向丰台区4公里的首开璞瑅公馆。

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780万-1755万。

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

三座新小区均为高总价小区，购房预算高、考虑优质自住的人群可以选择。

而绿景苑最高挂牌总价在1500万元/套，新房与二手房价差存在差距，且均价价差较大，不建议购买。

绿景苑小区均价略低于广渠门商圈二手房均价，现以距离较近、均价接近为选取标准，选择附近的光明楼小区、广渠家园进行对比。