东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、生活氛围浓厚有人气

万国城MOMA建筑风格偏古典，外立面采用深褐色，整体看上去更适合老年人生活或者是有家庭的偏沉稳的年轻人。小区中央花园设计有荷塘，假山，座椅多，非常适合溜娃遛狗或茶余饭后聚齐聊天。生活氛围浓厚，有人气儿幸福感强。

2、楼龄新景观好，生活品质高

查阅幸福里APP可知，小区建设年代是2002年，在整个东西城来说是比较新比较好的了，外观优美古典，荷塘荷花绽放，鸥鹭齐飞；假山奇异生动，月季簇拥；河道鱼儿漫游，奇石点缀。皇家体验，生活品质高。

3、内外配套齐全 ，生活便利不操心

小区内部，设有商业街、老年人活动中心、社区卫生服务站、中心公园等配套设施，日常基础生活休闲能够得到满足； 小区外部，附近商业街步行一公里范围内，包含莱福士、东方银座商场、奥士凯莱市场，购物、休闲、会客十分方便。

4、通勤路线优越，出行快人一步

小区周边2公里范围内可以通达4个地铁站、5公里范围内可通达12个地铁站及1公里范围内机场高速线，半小时通勤基本可以触达全北京的优质资源地段。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源20套，占全部房源的0.5%。小区目前在售均价100435元/㎡，环比上涨约0.28%。近6个月，小区整体均价高于东直门外商圈均价，但低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体先下后上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为59㎡0厅一室户型，报价660万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为531.3万元左右，二套首付为580.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：59㎡-315㎡零房至五房，其中一房、二房为主力户型。

现选择小区主力户型91.22㎡一室一厅和116.43㎡两室两厅进行分析。

万国城MOMA小区整体包含十栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，而且除了5、6、7栋塔楼其余几乎都临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区1、2栋附近正在施工且有公交停车场，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，较为推荐。

东直门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，据小区两公里内有4个地铁站，通勤快人一步。

其中，最小户型59㎡0厅一室，总价最低，上车价为660万元，适合对通勤需求敏感的购房者。

另外，小区整体属于高功能自住需求场景，其中303.61㎡的五房的大户型总价3600万元，适用于对容积率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

总结来讲，小区周边企业商场、生态、交通资源比较完善，推荐南二环、西三环的对通勤，或居住品质高端有追求且预算充足的购房者买入置换。

目前，东直门内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，万国城MOMA小区在售户型总价段为600-3600万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东直门外商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与万国城MOMA均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与万国城MOMA相近的当代MOMA、海晟名苑北区进行比较。