广渠门商圈位于东二环，是北京东城区的重要商圈之一，受崇文门商圈和双井商圈的辐射影响；商圈范围内有两条地铁经过，距离国贸商圈仅3公里。

广渠门商圈内高总价楼盘较多，学校、商业等配套齐全，在定位上是高端居住、生活消费的商圈。

但美中不足的是，京沪线铁路从广渠门商圈对角线贯穿，地理区隔作用明显，相信如果没有受到铁路分割的影响，广渠门商圈整体价值还能继续提升。

广渠门是明清时期北京外城东侧的唯一城门，如今旧城楼已经不复存在。

商圈北侧是东花市和建国门商圈，南侧是龙潭湖和潘家园商圈，西侧是崇文门商圈，东侧是双井、劲松和国贸CBD商圈，周围优质商圈云集，辐射集聚效应明显，地段价值相当优越。

广渠门周边商圈发展水平均较高，总体上以商业和居住为主，各板块相互影响促进。

商圈设施分布：商业上，西部有尼奥大厦、鼎新大厦、长保大厦，南部有天玉大厦，中部有飞天大厦，东部的富力广场、优士阁大厦等均承载着庞大的消费客流。

医疗上，商圈内包括南部的医疗科学院，东部的垂杨柳医院，商圈西侧外3公里处有北京医院和北京协和医院，医疗水平强劲。

教育上，北京市广渠门中学、北京市第五十中学、北京市文汇中学为商圈内的孩子提供良好的学习环境。

广渠门商圈内有地铁7号线的广渠门内站和广渠门外站。且距离众多繁华商圈和国家公园都比较近，5公里以内均可抵达，交通便利快捷。

广渠门商圈的住宅年代跨度较大，既有1950年的老旧小区，也有2010年的次新小区，商圈内主要的新建高端小区包括保利蔷薇、幸福家园等。

目前广渠门商圈的定位主要是中高端改善居住，对娱乐和消费的需求较大，总价处于中上游水平，主要吸引对居住品质、周边配套有要求的购房者。

广渠门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，广渠门商圈均价为10.7万元/㎡，周边二环内主要板块均价为崇文门11万元/㎡、龙潭湖9.5万元/㎡、东花市10.5万元/㎡等，价差较小；

二环至三环内主要板块包括双井8.3万元/㎡、国贸CBD8万元/㎡、潘家园6.2万元/㎡等，价差维持在3万元/㎡以上；

由于广渠门商圈的优越地段位置和居住改善属性，近期商圈内均价将保持稳定态势，以周边商圈横向对比来看，广渠门商圈的价值已被充分释放。

政策规划上，坊间传闻广渠门将开发马圈一号土地用于建设住宅，但目前传出停工消息。

广渠门商圈的未来规划，主要看周边国贸CBD、双井等商圈的发展上限，商圈内部近年已无重大规划或项目建设。

对于广渠门板块来说，疏解非首都功能可能会导致商圈内重点企业总部的迁出，但从目前情况来看，此利空不会在短期内集中爆发。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为30%，内部有中心花园，绿化带整齐美观，整体的环境舒适、安逸，小区人车分流，居民的居住体验佳。

2、小区内部设施齐全，理发店、停车棚、健身馆都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、交通快捷便利，出门就是地铁与公交站，步行就能到达，对于上班族是非常友好的。

4、周边配套完善，饭店、诊所、超市、美发店、咖啡馆等设施齐全，居民的日常生活体验较好。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有14套，占全部房源的0.7%，在售均价102080元/㎡，对比上月下降约0.71%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价高于广渠门商圈，低于东城区均价。

图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，上涨幅度低于广渠门商圈与东城区价格。从目前情况来看，小区的价格还是比较平稳的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为57㎡的一室一厅户型，报价600万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为240万元左右，二套首付为480万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共6栋楼1936户，小区有52-84㎡的一居、105-132㎡的两居、198㎡的三居、266㎡的四居室，一居室、两居室分布在1号楼、3号楼、4号楼、6号楼，三居室分布在1-4号楼和6号楼。

主力户型是81㎡的一室一厅、111㎡的两室一厅，这两个户型存量较多，故进行分析。

小区有1至6号共6栋楼，其中1号楼、2号楼东西朝向，采光通风性不好，东侧为公园与南护城河，观景体验较好。

4号楼、5号楼部分建筑东西朝向，采光和观景体验差。

小区西侧为夕照寺街主干路，临近的4号楼存在噪音污染。

小区中心为花园，南北朝向的3号楼、6号楼采光和观景体验较好，并且周边无明显的噪音污染。

总的来说，3号楼和6号楼的位置和环境较好，4号楼的较差。

广渠门商圈处于东城区，商业配套资源成熟，内部有7号和5号地铁线经过，交通便利，适合在广渠门商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化率30%，内有大型的中心花园，环境优质，小区内部有会所、理发店，小区居民日常的生活体验较好，对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区周边配套完善，超市、会所、健身房、饭馆等场所都有，还有景点夕照寺，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区有57㎡的一居室小户型，上车价为600万元，适合刚需改善人群。也有266㎡的四居室大户型，上车价为2900万元，适合终极改善人群。

截止2021年7月，广渠门商圈目前暂无新房在售。距离广渠门商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

5公里外的新房有：8公里内的元熙华府、北京金茂府二期、柏林郡。

宋家庄板块的元熙华府，有121㎡及以上的户型，总价1113万元起；

宋家庄板块的北京金茂府二期，有75㎡及以上户型，总价760万元起；

小红门板块的柏林郡，有97㎡及以上的户型，总价720万元起。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

截止2021年7月，华城滨河世家均价高于广渠门商圈二手房均价，我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准，故下面选取幸福家园一期、幸福家园二期进行比较。