崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧商圈偏重商业建设，东侧的崇文门商圈偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，规模上的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

1. 小区内部配套丰富，小区内健身器材、乒乓球桌、小花园等配套设施较为齐全，而且绿化维护的比较好，居住体验感很好。

2.小区周边配套丰富且多元，包含学校、幼儿园、古寺，现代商场等，配套设施功能相对完善。

3.小区地段优越，交通方便，小区所在的崇文门商圈价值认同感高，而且小区出门就是地铁站，通勤十分方便。

4.小区人气很足，居民里有不少老人与小孩，氛围融洽，居民之间其乐融融。

通过幸福里app查询，截至2021年7月22日，小区在售房源西区29套，东区71套，占全部房源的1.2%，小区目前在售均价西区为102307元/㎡，东区为111114元/㎡，环比上涨0.70%与0.78%。近6个月，小区西区整体低于东城、崇文门商圈在售均价，小区东区整体高于崇文门商圈均价，与东城均价相差不多；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期东城区、崇文门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为23.28㎡一室一厅户型，报价360万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为137.7万元左右，二套首付为223.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区西区共有9栋楼2818户，有55㎡-62㎡一居、74㎡-117㎡二居、91㎡-123㎡三居，小区内一居占比最多，共占比40%，二居和三居各占比30%。

小区东区共15栋楼5582户。现有27㎡-73㎡一居、60㎡-112㎡二居、76㎡-148㎡三居、148㎡四居，小区内一居占比约40%，二居占比约30%，三居占比约30%。

现选择小区主力户型82.46㎡ 两室一厅和92.79㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

新景家园西区共9栋板楼，其中有3栋商品房，6栋回迁房，商品房楼层高11层、12层，回迁房楼层高12层-18层，回迁房楼栋采用两梯四户设计，商品房采用两梯八户设计。

新景家园东区共15栋楼楼栋为一梯两户、两梯四户、两梯六户设计。

如图，A区为小区西区的6栋回迁房，有中心花园，但无地下车库，且管理较乱。

B分别为西区与东区的临街商品房，相对C区来说噪音会大一些，但是部分楼栋有地下车库。

C区楼栋为东区，都是商品房，环境较为舒适，安静，且每栋楼都能看到中心花园，但无地下车库。

适合在崇文门商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境良好，设施较完善，更有三座古寺，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是地铁站、公交站，交通便利，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，崇文门板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区南向的丰台方庄板块与成寿寺板块的首开璞瑅公馆与合生·金茂东叁金茂府。

首开璞瑅公馆（丰台方庄）：均价106000元/㎡，总价2500万/套起。

合生·金茂东叁金茂府（丰台成寿寺）：均价110000元/㎡，总价1900万/套起。

两个楼盘分别为丰台区方庄商圈与丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中，首开璞瑅公馆仅236㎡在售，总价2500万元/套；合生·金茂东叁金茂府125㎡-195㎡在售，总价1900元/套起；而新景家园房源最低挂牌总价在360万元/套。预算不足，且为刚需购房者可以考虑新景家园。

新景家园均价约等于崇文门商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取国瑞城东区、天兴隆都市馨园进行比较。