玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区楼栋品质比较好，环境较为整洁安静。户型类型多，有38㎡-59㎡一居、88㎡-92㎡两居、56㎡-136㎡三居，选择较多。

2、小区内停车位充足，有地上停车位和地下停车位，有车一族不用担心停车的问题。

3、小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，北京以琳欣雨商贸中心距离小区也比较近，骑行大约十分钟左右就可以到达。

4、小区周边交通便利，小区居民骑行5分钟即可到达地铁10号线首经贸站，小区出门就有公交站，居民日常出行比较便利。

据幸福里app2021年7月13日显示，万年花城（五期）7月挂牌均价为85144元/㎡，环比上月上涨0.16%，目前挂牌房源以三居为主，根据幸福里APP数据来看，近半年小区的的挂牌均价有小范围的上下波动，但是影响不大，均在正常值范围内，居民不用担心房价有较大波动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示的56㎡的三居室为例，报价659万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为231万左右，二套首付为395万左右。

小区有38㎡-59㎡一居、88㎡-92㎡两居、56㎡-136㎡三居

小区主力户型有92㎡两居

户型优点:主卧朝南且带有阳台，可作独立晾晒间；采用明厅、明卫设计，户型方正，利用率高，实用性强。

户型缺点：厨房、客厅过道空间过大，造成空间浪费；访客路线途径卧室，私密性较差。

小区还有61㎡一居

户型优点：卧室、客厅均朝南，采光好；客厅实用面积大；明厨设计。

户型缺点：暗卫设计，易滋生细菌、产生异味；过道空间浪费大。

万年花城（五期）共10栋楼，每栋楼都是板楼并带有电梯，6号楼为9层板楼，3号楼、4号楼、5楼、7号楼和8号楼为15层的板楼，剩余的2号楼和10号楼为21层。1号楼、2号楼和10号楼离北门比较近，5号楼和6号楼离南门近，出入小区相对方便。一居、两居和三居每栋楼都有，整体差异不大，购房者可以根据自身需求选择。

1、小区距离地铁10号线首经贸站比较近，以地铁10号线为主要通行方式的上班族可以优先考虑。

2、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群。

3、小区周边商业配套齐全，为居民生活带来了诸多便利，推荐追求生活便利的人群。

截止2021年7月份，玉泉营板块内有两个新盘在售，是葛洲坝中国府和中海甲叁號院。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产有限公司打造的项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为1975万/套起。而万年花城（五期）在售的最大户型也仅有137㎡的三居，总价为1350万，从总价和购房人群角度来看，万年花城（五期）与该项目不具可比性。

中海甲叁號院是由北京中海鑫海房地产开发有限公司建造的新房项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，户型为三居和四居，总价最低为1650万/套起。而万年花城（五期）在售的最大户型有137㎡的三居，总价为1350万，从总价和购房人群角度来看，万年花城（五期）与该项目不具可比性。新房的预售也不会对板块内的二手房造成冲击。

万年花城（五期）周边二手房的报价约在6万/㎡-9万/㎡，其中万年花城（四期）和万年花城（二期）与万年花城（五期）的整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。