十里河商圈位于北京市朝阳区,地处南四环与南三环之间,内有三条地铁线路。
十里河商圈面积很广,得益于东西城各商圈的产业外迁,十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的多个成熟产业落位,使其从一个区域型商圈,逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。
十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈,南侧为小红门商圈,西侧为成寿寺商圈,东侧为十八里店商圈,周边商圈发展不一,联动效应尚可。
上世纪90年代,随着三环和四环的相继贯通,十里河渐渐形成了以家居卖场为特色的商圈属性。起初,很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等,但随着消费升级、品质提升,目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。
十里河商圈内包含有:北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。
商圈内设置有3条地铁线路:地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高,北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽;亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起,为产业的发展提供了坚实的交通保障。
另外,十里河商圈内医疗、生态环境配套,包含有三环肿瘤医院(二甲)、北京桃溪公园、分钟寺公园等。
十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,整体居住舒适度一般,其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元,相对于朝阳区其余商圈,十里河的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。
十里河商圈土地开发成熟,用地饱和,周边最近一期的土拍信息,发生在商圈东南侧的旧宫商圈内。
2021年1月,合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块,18家房企参与竞拍,溢价率10.88%,成交楼面价34998元/㎡,其土地性质为纯住宅用地,容积率2.2/2.4,45米限高,预计建设15层左右的小高层,且目前已开工建设。
此地块距离十里河商圈边缘6.8公里,且没有地铁直连,实际不会对商圈内存量住宅产生明显影响。
但临近十里河的旧宫商圈,随着配套日益完善,以及亦庄线的联通效应,会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。
比如截止2021年8月,十里河靠近肖村地铁站的次新房均价为6.6-7.7万/㎡,而两站之后的旧宫商圈,次新房均价为6-6.9万/㎡,而距离肖村地铁站最近的新房项目,仅三公里的中冶德贤公馆,售价也是7.7万/㎡,旧宫腹地的中南湾,新房单价是5.4万/㎡。
实际上在比价效应下,十里河的存量住宅购买力,正面临被南侧丰台各热点商圈瓜分的情况。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:十里河商圈的均价为6.7万/㎡,周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡;潘家园商圈的均价为6.2万/㎡,小红门商圈的均价5.5万/㎡,宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,十里河商圈属于朝阳区南部价值相对较高的板块,比价效应下,十里河商圈的价值已被市场充分释放。
十里河商圈面积比较大,北侧紧贴潘家园商圈,这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈,使得古玩城在十里河商圈内遍地开花,而且北侧双线交汇的十里河地铁站,未来又会有地铁17号线穿过,利好较多。
而十里河南侧区域,因为有亦庄线的关系,又与亦庄开发区联系紧密。
目前来看,虽然十里河商圈内的产业相对低端,但随着商圈内消费升级的展开,十里河商圈的未来,还是值得期待的。
1、小区整体楼栋外立面保养较好,没有出现掉漆或开裂的现象,且外立面颜色为暖色,整体观感较好。
2、小区内绿化较好,绿化带植被种类较多,有各类地皮植物、矮灌木、乔木等,居民居住体验较好。
3、小区内部配套设施较为齐全,健身器材、蜂巢快递柜、垃圾分类站等设施提高了小区居民们的居住体验感。
4、小区周边配套设施较为齐全,餐馆、水果铺、五金店、小型商超等满足了居民们的日常生活所需。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约4套,占全部房源的0.4%。小区目前在售均价45630元/㎡,环比上涨约0.01%。近6个月,小区整体均价低于朝阳区、十里河商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格较为平稳,涨幅略低于同期朝阳区、十里河商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为60.66㎡一室一厅户型,报价300万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为114.8万元左右,二套首付为186.0万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有57㎡-93㎡的一居、56㎡-93㎡的两居、92㎡-137㎡的三居。
现选取小区主力户型57㎡一居室和93.0㎡两居室进行分析。
户型面积 | 57㎡ | 93.0㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、两面朝南,采光较好 2、卫生间位明卫,采光通风较好 3、厨房配有储物间和阳台,物品存放较为便捷 | 1、两面朝南,采光较好 2、客厅面积较大,活动空间充足 3、厨房配有阳台,通风较好 |
户型缺点 | 1、户型整体不方正,存在面积浪费 2、卧室面积较小,活动空间不足 3、户型南北不通透,通风较差 | 1、卫生间为暗卫,采光通风较差 2、动静不分离,隐私感较差 3、卧室B朝北,采光较差 |
吕营嘉园A区小区共12栋楼,建筑形式为板楼式。
其中的1号、3号、7号、8号、12号、10号、11号楼东侧的房屋临近京沪高速,存在噪音污染,但这几栋楼靠西侧的房子噪音污染较小,总体来说为楼栋选择的次选项。
2号、4号、6号、9号楼虽临近小区西侧的街道,但该街道为非主干道,噪音污染较小,且不临近京沪高速,所以为楼栋选择的首选项。
小区周边配套较为齐全且小区内环境绿化较好,适合对居住感受看重的购房者。
截止到2021年7月,吕营嘉园A区小区60.66㎡一室上车总价为300万元,首付114.8万元起。适合对小区周边配套、自住追求意愿大,且预算较为紧张的刚需购房者考虑。
周边交通、医疗等资源较为成熟,刚需购房者可以重点关注。
截至到2021年7月,十里河商圈内距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向3公里外的世贸北京天誉项目和合生·缦云项目。
两个新房项目均为大面积、高总价小区,其中,世贸北京天誉在售145㎡-215㎡户型,总价1750万元/套起;合生·缦云在售198㎡-257㎡户型,总价2500万元/套起。预算充足,且不着急入住的购房者可以考虑世贸北京天誉和合生·缦云中国府项目。
现选取吕营嘉园A区小区一公里内单价较为接近的的吕营嘉园C区小区和观筑庭园小区来进行比较。
小区名称 | 吕营嘉园A区 | 吕营嘉园C区 | 观筑庭园 |
位置 | 朝阳区十里河 | 朝阳区十里河 | 朝阳区十里河 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 45630元/㎡ | 45137元/㎡ | 44757元/㎡ |
交房时间 | 2002年-2004年 | 2005年-2008年 | 2004年-2005年 |
户型 | 57.0㎡-137.0㎡一居室-三居室 | 52.68㎡-136.4㎡一居室-三居室 | 110.82㎡-383.31㎡两居室-八居室 |
物业 | 北京市祥宁物业管理有限公司 | 北京金都宏业物业管理中心 | 北京万通鼎安国及物业管理顾问有限公司 |
物业费 | 0.80元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月 | 2.04-5.00元/㎡/月 |
停车费 | 150.00元/位/月 | 150.00元/位/月 | 350.00元/位/月 |
优点 | 1、小区内部配套较好,居住体验感较好 2、小区绿化较好,绿化率35%,居住体验感较好 3、小区外立面保养较好,居住体验较好 | 1、小区内部配套较好,居住体验感较好 2、小区绿化较好,绿化率35%,居住体验感较好 3、小区外立面保养较好,居住体验较好 | 1、小区绿化较好,绿化率48%,居住体验感较好 2、小区内部配套较好,居住体验感较好 3、小区周边配套较好,生活便捷 |
缺点 | 1、小区临近京沪高速,存在噪音污染 2、小区物业管理一般,居住舒适度较差 3、小区停车位紧张,业主停车困难 | 1、小区临近南四环主干道,存在噪音污染 2、小区物业管理一般,居住舒适度较差 3、小区内人车不分流,产生安全隐患 | 1、小区停车位紧张,业主停车困难 2、小区人车不分流,产生安全隐患 3、小区临近南四环主干道,存在噪音污染 |
分析 | 上述三个小区均位于朝阳区十里河商圈内,截至2021年7月单价较为接近,从户型大小和总价上来看,观筑庭园的户型较大为110.82㎡-383.31㎡两居室-8居室,总价最低的一套为110.82㎡的两居室报价585万元;其次是吕营嘉园C区户型大小为52.68㎡-136.4㎡一居室-三居室,总价最低的一套为54.56㎡的一居室报价为235万元;最后是吕营嘉园A区户型大小为58.52㎡-92.21㎡一居室-三居室,总价最低的一套为60.66㎡的一居室报价为300万元。可以看出吕营嘉园A区刚需上车较为容易。从物业费方面来看,观筑庭园物业费较高为2.04-5.00元/㎡/月,吕营嘉园C区物业费次之为1.00元/㎡/月;吕营嘉园A区物业费较便宜为0.80元/㎡/月。 综上所述,吕营嘉园A区是一个性价比较高的小区,刚需购房者可以重点关注。 |