十里河商圈位于北京市朝阳区，地处南四环与南三环之间，内有三条地铁线路。

十里河商圈面积很广，得益于东西城各商圈的产业外迁，十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的多个成熟产业落位，使其从一个区域型商圈，逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。

十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈，南侧为小红门商圈，西侧为成寿寺商圈，东侧为十八里店商圈，周边商圈发展不一，联动效应尚可。

上世纪90年代，随着三环和四环的相继贯通，十里河渐渐形成了以家居卖场为特色的商圈属性。起初，很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等，但随着消费升级、品质提升，目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。

十里河商圈内包含有：北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。

商圈内设置有3条地铁线路：地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽；亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，为产业的发展提供了坚实的交通保障。

另外，十里河商圈内医疗、生态环境配套，包含有三环肿瘤医院（二甲）、北京桃溪公园、分钟寺公园等。

十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体居住舒适度一般，其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元，相对于朝阳区其余商圈，十里河的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。

十里河商圈土地开发成熟，用地饱和，周边最近一期的土拍信息，发生在商圈东南侧的旧宫商圈内。

2021年1月，合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块，18家房企参与竞拍，溢价率10.88%，成交楼面价34998元/㎡，其土地性质为纯住宅用地，容积率2.2/2.4，45米限高，预计建设15层左右的小高层，且目前已开工建设。

此地块距离十里河商圈边缘6.8公里，且没有地铁直连，实际不会对商圈内存量住宅产生明显影响。

但临近十里河的旧宫商圈，随着配套日益完善，以及亦庄线的联通效应，会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。

比如截止2021年8月，十里河靠近肖村地铁站的次新房均价为6.6-7.7万/㎡，而两站之后的旧宫商圈，次新房均价为6-6.9万/㎡，而距离肖村地铁站最近的新房项目，仅三公里的中冶德贤公馆，售价也是7.7万/㎡，旧宫腹地的中南湾，新房单价是5.4万/㎡。

实际上在比价效应下，十里河的存量住宅购买力，正面临被南侧丰台各热点商圈瓜分的情况。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：十里河商圈的均价为6.7万/㎡，周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡；潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，小红门商圈的均价5.5万/㎡，宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，十里河商圈属于朝阳区南部价值相对较高的板块，比价效应下，十里河商圈的价值已被市场充分释放。

十里河商圈面积比较大，北侧紧贴潘家园商圈，这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈，使得古玩城在十里河商圈内遍地开花，而且北侧双线交汇的十里河地铁站，未来又会有地铁17号线穿过，利好较多。

而十里河南侧区域，因为有亦庄线的关系，又与亦庄开发区联系紧密。

目前来看，虽然十里河商圈内的产业相对低端，但随着商圈内消费升级的展开，十里河商圈的未来，还是值得期待的。

1、小区整体楼栋外立面保养较好，没有出现掉漆或开裂的现象，且外立面颜色为暖色，整体观感较好。

2、小区内绿化较好，绿化带植被种类较多，有各类地皮植物、矮灌木、乔木等，居民居住体验较好。

3、小区内部配套设施较为齐全，健身器材、蜂巢快递柜、垃圾分类站等设施提高了小区居民们的居住体验感。

4、小区周边配套设施较为齐全，餐馆、水果铺、五金店、小型商超等满足了居民们的日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约4套，占全部房源的0.4%。小区目前在售均价45630元/㎡，环比上涨约0.01%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、十里河商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，涨幅略低于同期朝阳区、十里河商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为60.66㎡一室一厅户型，报价300万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为114.8万元左右，二套首付为186.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有57㎡-93㎡的一居、56㎡-93㎡的两居、92㎡-137㎡的三居。

现选取小区主力户型57㎡一居室和93.0㎡两居室进行分析。

吕营嘉园A区小区共12栋楼，建筑形式为板楼式。

其中的1号、3号、7号、8号、12号、10号、11号楼东侧的房屋临近京沪高速，存在噪音污染，但这几栋楼靠西侧的房子噪音污染较小，总体来说为楼栋选择的次选项。

2号、4号、6号、9号楼虽临近小区西侧的街道，但该街道为非主干道，噪音污染较小，且不临近京沪高速，所以为楼栋选择的首选项。

小区周边配套较为齐全且小区内环境绿化较好，适合对居住感受看重的购房者。

截止到2021年7月，吕营嘉园A区小区60.66㎡一室上车总价为300万元，首付114.8万元起。适合对小区周边配套、自住追求意愿大，且预算较为紧张的刚需购房者考虑。

周边交通、医疗等资源较为成熟，刚需购房者可以重点关注。

截至到2021年7月，十里河商圈内距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向3公里外的世贸北京天誉项目和合生·缦云项目。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，世贸北京天誉在售145㎡-215㎡户型，总价1750万元/套起；合生·缦云在售198㎡-257㎡户型，总价2500万元/套起。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世贸北京天誉和合生·缦云中国府项目。

现选取吕营嘉园A区小区一公里内单价较为接近的的吕营嘉园C区小区和观筑庭园小区来进行比较。