三丰里小区位于朝阳区朝外大街板块，该板块北侧临近东城区东直门外板块，南侧临近建国门外板块，西侧临近东城区朝阳门内板块，东侧临近东大桥板块。

板块内有朝阳门外大街、东二环和工人体育场北路等城市主干道，地铁6号线和地铁2号线换乘点朝阳门站位于板块内部，极大地便利了板块内居民的出行。优越的地理位置和齐全的资源配套是板块优势之一。

商业方面，有老牌的商场和超市，如蓝岛、华普超市、昆泰商城；新兴的有侨福芳草地和悠唐购物中心，侨福芳草地是一座集写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑，2019年被评定为国家五星购物中心。

医疗方面，板块内有二甲综合性医院朝阳区中医医院，同时还有位于日坛路的首都儿科研究所（简称儿研所）。儿研所是集儿科基础研究、临床、高等教育、预防保健为一体的儿科医学机构，也是板块内的三级甲等儿童专科医院。

教育方面，板块内有白家庄小学（朝外校区）、芳草地国际学校（日坛校区）、北京市陈经纶中学等；生态方面，板块内有元代的东岳庙、明代的日坛、工人体育场和富国海底世界。

产业方面，板块内有中粮福临门大厦、中国人寿大厦、昆泰大厦、泛利大厦等办公楼群，众多国企、外企入驻其中，优质企业集聚带来产业集聚，促进高端商务圈层的形成的同时，也提升了区域内写字楼的附加值；此外，外交部、司法部等中央机构位于板块内西北侧。

值得一提的是板块内日坛路附近除了有儿研所外，还有部分大使馆坐落于此。这些大使馆的存在，形成了“使馆区效应”，不仅能为板块带来更多的国际化高端消费人群，也能对区域经济社会发展起到一定推动作用；而与日坛路临近的雅宝路在二十世纪八十年代后期是非常有名的外贸市场，专营服装贸易；朝外大街板块位于朝阳区西侧，紧邻东二环，属于成熟板块，板块内老旧小区较多，大部分小区建成年代在90年左右，还有部分2010年左右建成的小区和公寓。

板块内的居住人群以朝阳区本地人为主，还有部分在三里屯、东大桥等区域内上班的国企、外企白领，从事行业多为零售、外贸、互联网、等高端行业。由于板块内部有领事馆、外贸商行等，板块内有较多的外籍人士居住。

据公开资料显示，近5年朝外大街板块没有住宅用地供应，而且北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，截止2021年7月，周边的朝阳门内、建国门外等板块都没有住宅用地供应。

朝外大街地块是集住宅、娱乐、休闲、大使馆区于一体的成熟地块，该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其具有一定的稀缺性。

根据2019年，《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

朝外大街板块各方面配套都发展成熟，交通上有正在修建的地铁3号线和17号线途经工人体育场，目前虽有6号线横穿板块，2号线纵向于板块西侧边界，但由于所处内城，加上商业办公密集，早晚高峰仍会造成道路拥堵，之后随着两条地铁线路的开通，届时将大大缓解区域内交通压力。

截止到2021年7月，地铁3号线和17号线工体站位于北京市朝阳区工人体育场北路与新东路的交叉路口处，其中3号线车站位于交叉路口西侧，呈东西向布置，预计于2023年开通运营一期工程西段；17号线车站位于交叉路口跨路口，呈南北向布置，预计于2021年底至2024年底分段开通运营。

另外，位于朝外大街商圈内部的北京工人体育场从2020年7月正式启动保护性改造复建，经过改造之后的体育场将成为2023年亚洲杯开、闭幕式和决赛场地，同时继续作为北京国安队的主场。资料表明，该项目在实施工人体育场改造复建的同时，对工体园区也将加大环境整治提升力度，整治园区内的人工湖水系，提升空间环境品质，恢复开阔疏朗的空间形；同时优化赛时交通流线，加强与周边轨道交通站点的一体化衔接，减轻区域交通压力。

此外，改造完成后的场馆内部功能将大大优化，满足国际一流专业足球场的要求，未来也将担负起承办更多国际赛事的重任，在促进国际交流的同时，增强对服务和高端消费人群的吸引力，提升区域的国际化水平。

1、小区有35%的绿化率，绿化面积较大，小区的环境质量好，楼栋之间有绿化带、花坛，小区内部的道路两旁种植有树木，能够较好地提升小区的质量。

2、小区内部配套有菜市场和超市，居民购买日常所需的食品和生活用品比较方便，便捷了居民的生活。

3、小区居住人群较为固定，多为周边工作的人群和本地的老人，小区的生活气息比较浓厚。

4、小区处在东二环边上，地理位置比较优越，周边配套齐全，超市、商铺、银行、公园一应俱全，商业环境优越，能够给居民带来较好的生活体验。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，小区在售房源约15套，占小区全部的0.6%。小区目前在售均价77677元/㎡，环比上涨约0.48%。近6个月，小区整体均价高过朝阳区在售均价，低于朝外大街商圈在售均价；下图可以看出，近6个月来小区挂牌价格波动起伏，涨幅低于同期朝阳区、朝外大街商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为48.39㎡一室一厅户型，报价325万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为113.75万元，二套首付为195万元。

小区户型有41㎡-49㎡的一居、52㎡-71㎡的两居、76㎡-85㎡的三居，主力户型是58㎡的两居。现选择小区主力户型58㎡两居和76㎡三居进行分析。

小区采用混合式的建筑布局，以行列式为主，少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置，形成半开敞式院落。3号楼、6号楼、8号楼、12号楼、13号楼、17号楼和18号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区的绿色景观资源，建议优先选择上述楼栋。

1号楼、2号楼、7号楼、9号楼、11号楼和15号楼临街，会有一定的噪音污染情况。

2号楼、5号楼、13号楼和17号楼栋为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者需要重点关注。

小区周边商业繁荣，适合在朝外大街商圈内及周边商圈工作且有改善需求的购房者。

小区周边环境好，公园等休闲场所较多，适合养老置业。

小区周边地铁线较多，距离较近的地铁有两条，适合经常搭乘地铁上下班或外出的人群选择。

目前，朝外大街板块的新房项目只有悠唐麒麟公馆项目，又在建国门外板块找到尊悦光华项目。现将三丰里小区与这两个项目进行对比。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司开发的高档社区。在售户型只有123㎡的2室2厅2卫，目前均价113902元/㎡，总价1401万/套起。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司开发的住宅，在售户型有170㎡和171㎡三居，目前均价130000元/㎡。

上述新房项目均适合改善型置业，不急于入住、且对居住品质有一定要求的人群可以重点考虑。

三丰里小区周边的二手房项目比较多，现选取周边与其均价相差不大的怡景园小区和雅宝里社区进行对比。