丰台科技园区板块整体位于西南四环外,北接丰台看丹桥,南接大葆台,东临花乡,西临卢沟桥。丰台科技园区是丰台区的主要核心板块之一。区域内交通发达,有地铁9号线直达北京西站、国家图书馆等。道路交通有南四环,板块附近高速有京台高速、京开高速、京港澳高速,进出京便捷。
丰台科技园区是最早的中关村“一区三园”的三园之一,率先在全国提出发展总部经济概念,量身打造了全国第一个总部基地项目。丰台科技园区经过25年的发展,成为丰台区的科技、经济发展的动力引擎区域,是丰台区的经济增长极,首都重要的产业功能区和高技术创新基地,和全国知名的总部聚集区。
入驻企业超过2万家,其中,上市企业80家,国家级高新技术企业627家,中关村高新技术企业2304家,以不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,已形成浓厚的商业、办公及居住氛围。
丰台科技园区作为丰台区新兴的住宅板块,板块内聚集了二手房,新房。板块内早期总部基地写字楼多,二手房大多建于2010年前后,也有拆迁的公房回迁房,限价经济房、别墅等。在2000年后,随着丰台科技园区城的深入开发,有汉威、中海、万科、世茂、中铁置业等知名开发商落地深耕。
目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有北京科丰万达广场、永旺梦乐城等配套齐全的生活广场;教育方面,板块内有首都经贸大学等高校为板块增添书卷气;生态休闲方面,板块内有世界公园等知名公园;医疗方面,板块有三甲医院天坛医院(新院区),为板块内业主的健康保驾护航。
板块内居住人群以板块内企业高管、企业职工、本地事业单位职工、丰台本地人为主。丰台科技园区在建项目主要为写字楼,住宅可开发土地少,在售新房项目有保利佲悦大都会、丰台金茂广场,价格在63000-68000元/㎡,主要为写字楼。限竞商品房住宅为京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府,位于丰台科技园区郭公庄地铁口附近。整体来看,板块内新房商品房住宅供应量不多,二手房挂牌数量较多,流动性好。
2019年以来,北京五环内住宅供应越来越稀缺。位于丰台科技园区板块的京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府是京城五环内为数不多的机会。除此以外,根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年5月24日,丰台科技园区板块没有待出让住宅用地。可见,作为丰台新兴的居住区,丰台区域内发展、规划、配套最新的板块之一,丰台科技园区地块价值未来可期。
住宅属性方面:丰台区位于京南地区核心位置,是京城向南发展的重要区域,丰台科技园区已成为丰台区重要的新兴住宅区之一。随着中海九号公寓,加来庄园(棉花城),万科西华府等中高档别墅和大户型住宅的建成使用,丰台科技园区的商业居住价值已被发掘,该板块不再是只有办公写字楼的区域。且丰台科丰万达、永旺梦乐城等大型购物中心,超市的建成,天坛医院(新院区)的搬迁,目前丰台科技园区板块不仅有完善的道路、绿化以及配套规划,后续还有众多企业总部入驻。同时板块内交通发达,地铁线路、公交、自驾均可以快速上四环,高速通达大兴、房山区域。以前工作在丰台科技园区,居住在大兴、房山,通勤1小时的人们,逐渐往城区搬迁,目前丰台科技园区板块是大兴、房山地区人员二次改善换房的首选区域。
产业属性方面:随着大兴国际机场的建成通航运营,加强了京南地区与国内、国际的交通贸易往来便捷度。丰台科技园区是国内总部经济示范区,也是京南区域的经济动力引擎,在京城有举足轻重的地位。目前汉威国际写字楼,诺德中心办公区等成为丰台科技园区内重要的商贸办公区域,有搜房网、物美集团等入住办公。未来丰台科技园区将做大、做强轨道交通和航空航天两大产业集群。
1、小区楼间距较大,中间无遮挡,采光充足,私密性强。
2、小区楼栋品质好,楼栋外立面维护的比较好,环境安静,居住氛围好。
3、户型面积大,覆盖范围广,有148㎡-154㎡两居、179㎡-180㎡三居、212㎡-427㎡四居。
4、小区附近交通比较便利,有公交站可乘坐470路、969路等,还有9号线丰台科技园地铁站和郭公庄地铁站,在小区门口出发,驾车几分钟就能到达丰葆东路。
截止到2021年8月该小区的挂牌价格为81561元/㎡,本月与上月持平。自2021年来,从近8个月的价格波动趋势来看,环比上升和下降幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的148㎡-154㎡的两居室为例,报价1280万起;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为80%。即该套房源首套首付为768万,二套首付为1024万。
户型面积 | 154㎡ | 179㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.客厅和主卧均朝南,采光通风好,客厅和厨房带有阳台,可以作为晾晒区。 2.主卧带有衣帽间,方便业主存储和搭配,居住舒适度高。 3.采用明厅、明卫设计,通风好。 | 1.客厅和主卧均朝南,采光好,带有一个花园,方便业主休闲,有衣帽间,方便业主衣服的存储。 2.厨房带有阳台,客厅和厨房均采用明厅、明厨设计,通风效果比较好。 3.另外两间次卧均朝北,通风好,客厅面积大,方便业主物品的摆设。 |
户型缺点 | 户型不方正,卫生间干湿不分离。 | 户型不方正,卫生间采用暗卫设计,容易滋养细菌。 |
关于楼栋选择方面,小区共有25栋楼,其中2号楼、21号楼、24号楼距离小区门口较近,出入比较方便;9号楼、10号楼、13号楼、14号楼位于小区中心位置,居住环境比较安静,适合喜欢安静的人居住;22号楼、23号楼、25号楼均有一侧临近街道,其较为嘈杂,喜欢安静的人,可以避开这几栋楼的选择。
1、小区楼栋品质好,居住环境安静,追求楼栋品质和居住氛围的人群可以考虑。
2、小区户型比较全面,大户型较多,置换或家庭人口多的人群可以重点关注。
3、小区距离丰台科技园较近,在附近创业或者工作的人群都可以考虑。
截⾄2021年8⽉,科技园板块内有新房在售,是京投发展臻御府小区,项目在售均价为6.8万/㎡,中海九号公馆三区均价为8万/㎡,从项目位置和均价看,两个小区具备一定的对比性。
小区名称 | 中海九号公馆三区 | 京投发展臻御府 |
位置 | 丰台区科技园区商圈 | 丰台区科技园区商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 限竞商品房 |
售价 | 80266元/㎡ | 67702元/㎡ |
交房时间 | 2011年-2013年 | 2022年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 148㎡-154㎡两居 143㎡-179㎡三居 171㎡-563㎡四居 | 89㎡三居 130㎡四居 |
物业 | 中海地产 | 北京京投睿德物业服务管理有限公司 |
物业费 | 4.50元/㎡/月-4.88元/㎡/月 | 4.28元/㎡/月 |
优点 | 1、外墙大理石材料,隔音好。 2、小区楼栋品质好,内部配套齐全。 | 1、新建小区,楼栋外立面好。 2、小区楼间距大,采光好。 |
缺点 | 1、小区密度大,采光时间不充足。 2、都是大户型,没有小户型,总价高。 | 1、小区周边的配套不完善 2.小区车位不足,停车不方便 |
分析 | 京投发展臻御府和中海九号公馆三区都位于科技园板块,且都临近丰台科技园、万达广场、永旺商场,地理位置上基本无差别。 但是从产品属性上看,京投发展臻御府属于限竞商品房,执行的是70/90政策,整体户型规划以小户型为主,项目均价低于中海九号公馆三区,所以更适合刚需改善人群;中海九号公馆三区以大户型为主,对购房人的首付款和还贷能力要求更高。 整体看,京投发展臻御府和中海九号公馆三区的目标客户群有一定的差别。刚需和改善客户群可以重点考虑新房京投发展臻御府项目,改善和置换家庭可以重点考虑二手房中海九号公馆三区。 |
小区周边二手房的报价在7.9万/㎡-8.0万/㎡,其中北京国际花园和中海九号公馆三区与中海九号公馆二区小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 中海九号公馆二区 | 中海九号公馆三区 | 北京国际花园 |
位置 | 丰台区科技园区商圈 | 丰台区科技园区商圈 | 丰台区科技园区商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 81561元/㎡ | 80266元/㎡ | 79113元/㎡ |
交房时间 | 2010年-2012年 | 2011年-2013年 | 2002年-2006年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 148㎡-154㎡两居 179㎡-180㎡三居 212㎡-427㎡四居 | 148㎡-154㎡两居 143㎡-179㎡三居 171㎡-563㎡四居 | 175㎡-253㎡五居 296㎡-1169㎡六居 |
物业 | 北京中海物业管理有限公司 | 北京中海物业管理有限公司 | 北京高之苑物业管理有限公司 |
物业费 | 4.68元/㎡/月-4.88元/㎡/月 | 4.50元/㎡/月-4.88元/㎡/月 | 2.27元/㎡/月-3.28元/㎡/月 |
优点 | 1、小区楼间距大,没有大面积的绿植遮挡,采光和通风好。 2、人车分流,有地下车库,车位充足。 | 1、外墙大理石材料,品质好。 2、小区内部配套齐全。 | 1、楼栋户型都是南北通透,户型方正。 2、小区密度低,居住舒适度高。 |
缺点 | 1、小区都是大户型,属于改善型房屋,缺少普遍小面积的刚需户型。 2、小区有点临近主干道,会有点噪音污染。 | 1、小区密度大,采光时间不充足。 2、小区距离地铁站稍微远一点。 | 1、新建楼盘多,近几年周边扬尘污染严重。 |
分析 | 综上所述:在小区建成年代来看,中海九号公馆三区相比其他两个小区建成要晚一些,楼龄要比其他两个小区新。从产品属性上看,北京国际花园为独栋别墅,户型都比较大,总价也高于中海九号公馆三区和中海九号公馆二区,小区密度比较低,对购房者的资金要求更高。 从产品本身来看,中海九号公馆三区和中海九号公馆二区小区户型分布较广,从2居到6居均有,户型分布较为丰富能满足不同预算需求的客户群,两个小区内部配套和物业服务也相差不大,两个小区的购买人群重合度较高。整体看,中海九号公馆三区和二区都比较适合资金较为充足,且对居住品质有较高要求的客户群体。 |