一品嘉园社区位于磁各庄商圈,商圈位于南六环外,商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部,以京福路和青礼路的交汇点为最东端,以定安火车站为最南端,西侧与天宫院南商圈有部分接壤,以京沪线为边界;北侧是观音寺商圈,被南六环路隔开。
磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。
商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速,两纵一横一地铁,交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等,医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。
作为大兴的生态涵养区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡;二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售,在售均价4万/㎡起。
目前商圈价值主要体现在生态环境方面,商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主,其次是域内和周边企业的工作人群,主要的通勤方向是新发地和草桥方向。
根据北京市规自委官网显示,磁各庄商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,大兴区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。
第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。
其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈,未来的最高售价是5.7万/㎡,此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价,不会和磁各庄商圈形成竞争。所以新地块新产品未来入市,对磁各庄商圈几乎没有影响。
磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带,其区域功能定位是城市生态绿心,产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业,为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看:
一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上,它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构,其中一轴即为绿色南中轴,未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素,全面提升绿色空间规模与质量,推进森林城市建设,打造集中连片的大型森林斑块,优化区域生态环境品质,到2035年全区森林覆盖率不低于35%。
二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽,也是全球最大的空港之一,其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上,年货物吞吐量400万吨,以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿,预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下,磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点,依托生态休闲资源禀赋加持,未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。
1、社区全部为6层板楼结构,楼间距宽,全部户型南北通透,一梯两户,设计布局合理。
2、社区绿化好,内部配套丰富,居住密度低、居住私密性强、居民舒适度高。
3、社区均价2.5万/㎡,户型以中小型为主,总价相对低,购房门槛低。
4、社区与月季洲际大会主题公园仅一路之隔,周边公园较多,业主日常休闲去处多。
截止到2021年8月,一品嘉园社区的挂牌均价是2.5万/㎡,总价区间为198万-335万,挂牌均价环比上月上涨1.11%,挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看,小区价格整体平稳,波动不大。相较磁各庄商圈和大兴区域的均价来说,一品嘉园小区挂牌均价较低,购房门槛较低。
购买成本方面,以88㎡两居室为例,报价220万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普宅,首套首付约为77万,二套首付约为132万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
一品嘉园社区东区有61㎡的一居、86㎡-89㎡的两居、113㎡-114㎡的三居,西区有82㎡-88㎡的两居、139㎡-141㎡三居,现在选取两个有代表性的户型进行分析。
户型一:
本户型为88㎡南北向两室一厅一卫,其优点是:
1、两个卧室均带窗,利于通风采光;
2、餐厅客厅分离,功能划分清楚;
3、厨房带窗,方便排出油烟;
4、有南向阳台,晾晒空间足。
其缺点有:
1、卫生间为暗卫,不利于通风干燥;
2、卫生间空间狭小,使用不便。
户型二:
本户型为113㎡南北向三室一厅一卫,其优点是:
1、卧室全部带窗,方便采光通风;
2、有南向阳台,晾晒空间足;
3、餐厅客厅分离,功能划分清楚;
4、厨房带窗,方便排出油烟。
其缺点是:
1、卫生间为暗卫,不利于通风干燥。
一品嘉园小区东区北侧3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、常年闲置,楼栋有损坏现象,18号楼电梯损坏,上下楼不方便,购买需谨慎。西区及东区1号楼、2号楼、14号楼、15号楼,楼栋完好,楼内设施无损坏,优先推荐。
社区均价相对商圈内较低,户型多为中小户型,总价相对低,适合对预算有限的刚需人群选择。
社区内部绿化好,配套丰富,密度低,居住私密性高,适合对居住环境有要求的人群。
社区周边公园多,生活休闲有去处,适合退休养老人群。
磁各庄商圈内的新盘只有融创公园一号一家,小区均价4.0万/㎡超出一品嘉园太多,不具可比性,下面选择同样位于大兴的住总如遇小区作为对比。
住总如遇小区产品以53㎡-89㎡的一居、两居、三居为主,主打小户型,均价2.9万/㎡,总价与一品嘉园相差不多。由于住总如遇是新盘,设计理念较先进,整体品质也高于一品嘉园。一品嘉园容积率低,整体居住密度低,生活私密性高于住总如遇。交通方面一品嘉园靠近南六环,相比住总如遇更具有优势。一品嘉园周边公园较多,生活休闲方面也优于住总如遇。
总体来看,更注重小区品质的有车一族可优先选择住总如遇小区。看重生活私密性,有通勤需求的人群和退休养老人群更适合一品嘉园社区。
一品嘉园小区周边二手房报价在1.3万/㎡-4.0万/㎡区间,一品嘉园、新兴家园、新凤小区距离相近,价格相差不大,互为竞争关系,下面就选择这三个小区对比分析。
小区名称 | 一品嘉园 | 新兴家园 | 新凤小区 |
位置 | 大兴磁各庄 | 大兴磁各庄 | 大兴磁各庄 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 2.5万/㎡ | 2.7万/㎡ | 2.4万/㎡ |
交房时间 | 2010年-2014年 | 1994年-2014年 | 1996年-2005年 |
可选户型 | 82㎡-88㎡两居 139㎡-141㎡三居 | 70㎡-71㎡一居 71㎡-91㎡两居 120㎡-130㎡三居 | 62㎡-95㎡两居 87㎡-120㎡三居 |
物业公司 | 北京圣唯伟业物业管理有限公司 | 北京兴业万源物业管理有限公司 | 北京盛兴物业管理服务有限公司 |
物业费 | 1.80元/㎡/月-1.81元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月-2.10元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 |
突出优点 | 1、小区密度低,生活私密性高 2、小区周边公园多,休闲娱乐更便捷 3、户型多样化,选择性多 | 1、交通便利 2、小区内部配套丰富 3、小区周边商业配套丰富 | 1、物业费便宜,生活成本低 2、小区停车位充足 3、小区生活氛围好 |
突出缺点 | 1、小区物业管理较差 2、小区周边医疗配套薄弱 | 1、小区为自采暖供暖,生活成本高 2、小区为回迁商品房,原值低 | 1、小区安保不到位 2、小区周边商业配套不齐全 |
分析结论 | 就周边交通配套而言,新兴家园与新凤小区周边交通网密集,更靠近六环,出行更方便,一品嘉园公共交通出行不便。 商业配套方面,新兴家园周边临近黄村商圈和观音寺商圈,商业配套更为丰富、一品嘉园和新凤小区周边商业欠佳。 生活成本方面,新兴家园是自采暖,且物业费最高,生活成本最高,新凤小区和一品嘉园相对成活成本低。但是新兴家园的物业管理优于新凤小区和一品嘉园。 居住环境方面,一品嘉园绿化好,密度低,生活私密性高,优于新凤小区和新兴家园。 综上所述,对交通通勤有需求,追求周边商业便利的人群优先选择新兴家园。要求居住环境和生活私密性的退休养老人群可以选择一品嘉园。更重视邻里关系的人群新凤小区最为合适。 |