川北小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。 板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。

中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、建筑品质方面：小区楼栋外立面干净整洁，楼栋品质高，楼间距大，居住品质在同类型小区中属于较高水平。

2、户型方面：小区户型面积覆盖范围广，从50㎡两居室到129㎡三居室，可选择性多。

3、交通方面：延庆板块无地铁站，但小区附近公交站点多，并且自驾也很方便。

4、周边配套方面：小区四面环路，周边配套齐全，而且有东湖公园、绿韵广场等，可以满足人们的日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源14套，占全部房源的1.61%。小区目前在售均价26812元/㎡，环比上升约1.15%。近6个月，小区整体均价高于延庆城区、延庆在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，价格波动处于合理区间内。从目前情况来看，适合入手。

购房成本方面，57㎡的两居室户型，报价140万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为49万左右，二套首付为84万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有50㎡-72㎡两居室、79㎡-129㎡三居室。其中三居室户型占较大比重。现选择小区主力户型79㎡三室一厅和129㎡三室两厅进行分析。

甲9号楼、10号楼、11号楼、14号楼、乙25号楼、27号楼、18号楼、20号楼、29号楼、32号楼、36号楼、37号楼、44号楼、45号楼、52号楼临近马路，日常生活中存在一定的噪音干扰，影响休息；5号楼、6号楼、8号楼、10号楼、11号楼、27号楼、28号楼、55号楼、56号楼位于小区内部，较为安静，也能更好的观赏小区景观、居民私密性强。

1、小区绿化维护的好，空气清新，楼间距大，居民居住舒适度高，适合对居住品质有一定要求的购房者。

2、小区目前在售房源面积范围广，购房成本低，适合对住房面积有一定要求且预算不足的购房者。

3、小区周边有银行、超市、商场等，商业配套齐全，交通便利，适合对住宅周边设施有一定要求的购房者。

截止到2021年8月份，延庆城区板块共有一处在售新房项目，为碧桂园京源著。现选取该项目与本小区做对比。

碧桂园京源著位于延庆城区百泉街与延康路交叉口北200米处，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发。截至目前小区在售户型有89㎡-125㎡三室两厅，135㎡四室两厅，该项目最小户型面积为89㎡三室一厅两卫，均价26404元/㎡，购房成本最低约为235万/套。

对比之下，碧桂园京源著项目单价更低，房源面积较均衡，对川北小区的意向购房者有一定的影响，碧桂园京源著小区适合对户型面积有一定要求适合用于多人居住或改善型购房者选择，而川北小区适合需要小户型的购房刚需人群。

秉承着就近的原则，选择了与川北小区同板块价格相近的胜芳园和高塔小区南区进行对比。