颖泽州小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：

城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1.小区于2001年建成，楼房多为南北朝向，通透性强，楼栋维护较好，外立面新。

2.小区体量较大，户型可选择性高。且单价低于延庆城区板块，购房成本低。

3.小区物业保洁服务完善，道路干净整洁，楼道墙面无污渍、各种设施维护较好。

4.配套设施完善，小区公园内有凉亭，运动器材，周边有超市，购物便利，社区有医院，就医方便，满足居民的基本生活。

根据幸福里APP查询，颖泽州小区2021年8月挂牌房源共30套，占小区总房源6.1%。挂牌均价23198元/㎡（8月12日），环比增长0.60%。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本来看，总价最低为69㎡两室一厅户型，报价153万，参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首付约为54万，二套首付约为92万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有69㎡-110㎡两居室，72㎡-125㎡三居室户型，其中两室和三室占比较大。现选择小区主力户型86㎡两居室和113㎡三居室进行分析。

楼栋方面选择，12号楼和21号楼临近菜园街，出行方便，但人流车流来往繁多；4号楼、28号楼、29号楼、30号楼临近小区底商，日常较吵。

1.小区均价较低，适合想在延庆城区工作但购房资金有限的刚需购房者。

2.小区临近菜园南街主干道，双向双车道，交通便利，适合自驾出行。适合以该区域上班且有车的人群。

3.小区附近分布有卢大夫口腔诊所、南菜园社区卫生服务中心、北京庆安堂诊所等，就医便利，适合家里老人居多的购房人群。

截至到2021年8月份，延庆城区只有碧桂园京源著1处售新房处，于是根据就近原则又选择了怀柔区的北科建翡翠华庭来与之作比较。

碧桂园京源著由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为89㎡-125㎡的三居室和面积最大的135㎡四居室。单价23000元/㎡起，购房最低成本约为235万/套，单价比颖泽州小区略低，物业费用2.95元/㎡/月，适合对户型面积有要求且购房成本有限的人群。

北科建翡翠华庭由北京科技园建设（集团）股份有限公司，北京北科置地有限责任公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为88㎡的两居室、89㎡的三居室，149㎡-158㎡的四居室，单价28300元/㎡起，物业费用2.98/㎡/月，购房成本最低约为249万/套，适合充足购房预算的人群购买。

对比之下，碧桂园京源著比颖泽州小区挂牌价格略低，北科建翡翠华庭挂牌价格比颖泽州小区较高，截至目前颖泽州小区在幸福里APP上挂牌价格23198元/㎡（2021年8月11日），小区物业费用仅需0.4元/㎡/月，物业费用便宜，目前最小户型面积为69㎡两室，购房最低成本约为160万，价格更低，且户型多为小户型，户型种类多，选择多，适合刚需人群。

延庆城区板块内二手房较多，基于价格，位置多方面考虑，选择了距离较近的国润家园和莲花苑小区来做对比。