保利花园南区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。 板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。 产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、户型方面，小区有多种户型，68㎡-94㎡的两居室、98㎡-160㎡的三居室，在售房源45套，可供不同需求的购房者选择。2021年9月挂牌均价为25963元/㎡，与同板块房价相比价格较低。

2、小区内部环境较好，小区楼龄较新，楼栋外观维持较好。新古典主义建筑风格，建筑品质较高。绿化面积大，景观设计独特，且道路干净整洁，居住品质高。

3、配套设施方面，小区周围配套设施齐全，不仅有物美等大型超市，而且有密虹公园，为居民提供了便利的生活环境和良好的休闲环境。园内自带100㎡的小公园，内部配套设施齐全，可以满足居民的日常活动需求。

4、物业费较低，小区车位充足，方便停车，且停车费用低。可减少日常开支，减轻一定经济压力。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区目前约有45套在售房源，房源占比0.03%。小区目前的在售均价25963元/㎡，与上个月持平。近6个月，小区整体均价高于密云，高于密云区商圈的均价；上图可以看出，6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变化。

购房成本方面，以总价最低的为68㎡的两居为例，报价180万。参照北京现行的普宅标准标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为63万左右，二套首付为108万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截止2021年9月，该小区有68㎡-94㎡的两居室、98㎡-130㎡的三居室。现选择户型88㎡两居室与107㎡三居室进行对比。

保利花园南区楼栋分布整体呈现为长方形，排布规整，楼栋选择方面，整个保利花园南区，除临街楼栋有一定的噪音影响，其他楼栋多数楼栋总体差别并不大。

1号楼、2号楼、3号楼、4号楼北临阳光街，底商众多。生活便利，且靠近西北门，距离保利小区公交站近，生活方便，可以作为楼栋的优选。但由于靠近主干道会有一定的噪音影响，购房者在选择时需要考虑该因素。

5号楼、12号楼、13号楼、20号楼、26号楼、27号楼、25号楼、17号楼、16号楼、9号楼、8号楼均临街分布，环境相对嘈杂，可以作为楼栋的备选。

7号楼、11号楼、14号楼、19号楼、22号楼、23号楼、18号楼、15号楼位于小区内部，地理位置基本相同，环境较安静，且南北两个方向均有大门设置，出行便利，都可以作为楼栋的优选，购房者可以按照自己的需要进行选择。

1、小区的购房成本较低，其中68㎡的两居室小户型，2021年9月总报价180万，130㎡的三居室大户型，2021年9月总报价356万，资金不足的刚需型购房者可以考虑。

2、北门和南门门口均有公交线路，日常工作通勤以密9路、密1路、密66路为主的人群可以考虑。

3、小区靠近物美等大型超市，西邻密虹公园，生活丰富便利，适合日常文娱生活丰富的人群居住。

截止到2021年9月份，密云板块共有11处售新房项目，其中京投发展锦悦府距离保利花园南区小区最近，约4公里。因此小薇选取京投发展锦悦府与保利花园南区进行对比。

京投发展锦悦府位于密云区檀西路与新北路交叉口西北角，由北京京投兴檀房地产有限公司开发。截至目前，该项目主力户型为面积89㎡三居室和190㎡-285㎡的叠拼户型。单价25607元/㎡起，购房最低成本约为220万/套。

对比之下，保利花园南区和京投发展锦悦府的挂牌均价相近，保利花园南区挂牌价格25963元/㎡（2021年9月1日），目前最小户型面积为68㎡的两居，报价180万，最大为130㎡三居室，购房最低成本约为356万，总价更低，适合购房成本有限的刚需型人群。而京投发展锦悦府的大户型购房总价远高于保利花园南区，适合预算充足且较为追求新房的人群。

板块内二手房较多，现选取距离保利花园南区较近的柏林山水、密云银河湾进行对比。