橡林郡小区位于海淀区安宁庄板块。安宁庄板块整体位于北五环外，东侧和南侧被清河板块包围，西邻上地板块，北面是西二旗板块。板块内公路交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧。地铁13号线穿板块西侧而过，在板块的西北和西南侧外分别留有地铁清河站和上地站。安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、学校等配套均十分完善。商业方面，板块内有清河商业城、清河百货商场，位于板块外一街之隔还有著名的清河万象汇；生态休闲方面，板块内有碧水风荷公园、清河燕清体育文化公园、美和园公园等休闲公园；学校方面，板块内有清河中学、北京市二十中学、海淀区第二实验小区（清宁校区）等学校。

安宁庄板块内暂无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为三类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，代表小区有阳光北里、小营西路25号院等；中等质量小区普遍建成于2000-2010年间，品质较高但价格也稍贵，代表小区有清上园、安宁佳园等；质量更好、设计理念更先进的小区基本都建成于2010年后，价格也是板块内最高的，代表小区有橡树湾、合景映月台等。根据幸福里APP显示，安宁庄板块房价大多在9万/㎡内，集中在6.5-8万/㎡左右。

安宁庄板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来安宁庄板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

2015年以来，安宁庄板块共有两宗地招标出让，出让时间分别是2019年1月和2020年1月，竞得房企均是金隅，两块地均是共有产权房地块，销售均价不高于44800元/㎡（含全装修）。目前两宗地统一开发，确定案名金隅凤栖家园，已于2020年12月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，安宁庄板块没有待出让地块，预计2021年安宁庄板块将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着安宁庄板块位置的稀缺性，也是安宁庄板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

安宁庄板块的发展前景可从居住前景和产业前景两方面进行阐述。

居住前景方面，安宁庄板块临近中关村科学城、生命科学园、东升科技园等北京市重要的产业基地，承担着周边产业园区的居住功能。近两年入市的共有产权房金隅凤栖家园就是该板块承担产业园区居住责任、推进职住平衡发展的重要体现。

产业前景方面，安宁庄板块内有京玺文化创意创新园、光华创业园等产业园区。其中京玺文化创意创新园是中关村东升科技园加速器分站，园区总占地面积80亩，以新媒体、游戏、设计等文化创意为主导产业，以”VR产业”“新媒体产业”为主题，形成“跨界合作交流平台”和“办公+时尚生活”的创新创业社区。多产业园的协同发展，不仅丰富了安宁庄板块内的产业结构，也推动了板块的经济发展。

1.橡林郡小区环境优美，小区内种植有法国梧桐，银杏树等绿植，空气清新，为居民提供了舒适惬意的生活环境。

2.小区房龄较新，建造于2019年，整体品质比较好。高层带电梯，户型面积覆盖广，能够满足不同家庭的置业需求。

3.小区周边生活配套设施齐全，步行9分钟可到达华润五彩城购物广场，购物、逛街、娱乐都很方便。步行3分钟可到达北京潘忠恒中医骨伤科医院，步行15分钟到北京清河医院，小区人群就医方便。

4.小区出口大概200米处毛坊路北路，清河小营桥西，清河小营桥南，靠近医院、超市、公交站点等，虽距离地铁站稍远，但小区旁边的清河站正在建设，附近几百米内公交车站也较多，居民生活还是比较便利的。

截至2021年7月，橡林郡小区在幸福里app上挂盘均价为97621元/㎡，环比增长0.21%。

从近六个月的价格波动来看，房价整体呈上升趋势，但波动幅度也还是在正常范围内，由于小区楼龄比较新，楼房整体品质较周边二手房高，且内部环境优越，少有老化迹象，在价格上也高于海淀区以及安宁庄板块的房价均价。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的120㎡的三居室为例，报价1320万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为528万，二套首付为1056万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

橡林郡户型有60.0㎡一居、88.0㎡-94.0㎡两居、119.8㎡-120.1㎡三居，最小的户型是60㎡的一室一厅，最大的户型是120.1㎡的三室一厅。

其中主力户型是89㎡两室一厅和120㎡三室两厅，我们就以这两个小区做户型分析。

橡林郡一共5栋楼，小区设有南门和西门两个出口。

小区2号楼和6号楼距离南门较近，这一侧靠近清河燕清体育文化公园，住户可在家就能观景，出门休闲娱乐比较方便，比较适合有老人和小孩的家庭选择；

3号楼距离西门较近，西门口就是双向四车道的毛纺路，出行较为便捷，但同时会有噪音污染影响睡眠；

1号楼位于小区中心位置，楼栋旁就有地下停车场出口，楼层较低的住户，可能会有一定噪音影响；

5号楼位于小区的北侧，因为小区楼间距较小，所以有部分楼栋采光会被3号楼和1号楼遮挡。综上所述，购房者在选择时请谨慎考虑。

1.橡林郡小区产品品质较好，所有楼栋为板楼建筑，户型方正，空间利用率较高，并且外立面为干挂石材，楼道内地面铺设大理石瓷砖，适合对小区品质有要求的人群。

2.小区均为地下车位，车位充足，小区出门就是双向四车道，对于上下班依赖车辆出行的人群来说比较便捷。

3.小区内部配有电梯，花园广场，活动区域充足，小区出门即是清河燕清体育文化公园，周边1公里内有碧水风荷公园，3公里内有上地公园，东升八家效野公园，旗颂健康公园，西小口公园等，适合老年人在此养老。

截止2021年9月，安宁庄板块内新房源较少，目前仅强佑府学上院一个在售新项目，所以选取强佑府学上院和就近板块西北旺的首创天阅西山两个小区来对比。

2017年开盘的首创天阅西山小区是由北京旭嘉置业有限公司打造的普通住宅项目，目前首创天阅西山主要销售3种户型，面积为245㎡和210㎡的四室两厅三卫和面积为175㎡的三室两厅两卫，户型比少，均价为80000元/㎡，总价最低2000万/套起。小区内有1646个车位，而规划户数是386户。 同时该项目物业费用为8.25元/㎡/月，日常生活开支较大。

与橡林郡相比该小区户型可选择性较少，橡林郡可选择户型更多，也为刚需人群提供了小户型选择，首创天悦西山距离地铁仅1公里，交通出行更为方便。在周边配套和生活舒适度来看，橡林郡周边2公里内的公园以及购物广场和医院生活更为便利。

2021年开盘的强佑府学上院是由北京强佑房地产开发有限公司打造的普通住宅项目，目前仅售2栋，包含5种在售户型，主要是两室两厅一卫、两室两厅两卫和三室两厅两卫，面积范围从83㎡-182㎡，均价为80000元/㎡，总价最低641万/套起。小区内规划户数4000户，停车位则有4500个，停车位比较充足。同时该项目物业费用为3.80/㎡/月，相对来说成本会低一点。但是该小区建成后为毛坯房，购房者还需额外花钱装修，并且小区临近京藏高速路，周边也没有公园等休闲场所，生活舒适度和周边配套不如橡林郡小区。

综合来看，橡林郡建成时间较晚，小区内有次新房，楼房整体品质好，小区内部设施较新，且周边两公里内配套完善，生活便利。从户型来看，橡林郡可选择性更多，能够满足不同人群的需求。但新小区在内部设施，景观环境上面，还是有一定竞争力的。橡林郡更适合预算充足，且对周边配套要求较高的人群。购房者在选择时，需根据自身需求和实际情况谨慎考虑。

安宁庄的二手房小区偏多，阿哲选择了同在清河街道且距离较近的橡树湾（三期）和上林溪（二区）与橡林郡小区进行对比。