北辰香麓望麓园位于海淀区温泉镇板块，属于海淀新区范围，该板块北侧昌平区沙河板块，南侧临近香山板块，西侧临近海淀北部板块，东侧临近西北旺板块。

温泉镇板块位于海淀区西北部，属于海淀新区范围，板块内产业正处于发展规划中，有中关村环保科技示范园和翠湖科技园，东侧临近的还有西北旺板块的永丰产业园和中关村科技园，整体汇聚了众多互联网大厂和高新科技产业。

交通方面，有16号线横穿板块，途经永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而板块内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。

商业方面，与临近的西北旺板块类似，温泉镇板块内同样缺少成熟的大型商业，有计划拟在上庄路与沙阳路交汇口处筹建商业综合体弥补地区短板，超市的话，位于温泉镇凯盛家园附近，有4500平米的物美凯盛家园店，方便周边住户购物，但板块整体仍欠缺大型商超。

医疗方面，板块内有三甲医院解放军总医院第八医学中心，位于百望山公园东侧，方便居民日常看病。

生态方面，温泉镇板块有多个森林公园和休闲度假区，包括百望山森林公园、翠湖湿地公园、狂飙乐园等，其中翠湖湿地公园是北京唯一获批的国家级湿地公园。

2017年起，整个海淀新区供应住宅用地8宗，其中5宗为限竞房、2宗为共有产权房，1宗纯商品房。从土地市场看，2017年8月，万科竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.6万/㎡；碧桂园竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.2万/㎡；2017年11月紫光竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.3万/㎡；2018年1月，葛洲坝竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.1万/㎡；2018年12月，京投竞得一宗限竞房地块，成交楼面价2.1万/㎡；2017年9月，中国中铁、北京建工联合竞得一宗共有产权房地块，成交楼面价2.9万元/㎡；2019年12月，海开建工竞得一宗共有产权房地块，销售价格2.5万/㎡；2020年2月，华润联合首开、住总、中交、北科建以总价130.4亿元摘得“海淀北部地区整体开发”西北旺镇两宗综合类地块，包含纯商品房；截止21年6月，区域尚无其它地块推出信息。

截止2021年6月，板块内目前有三个新盘在售，均为限竞房，分别是葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图，销售均价均为5.3万/㎡。

板块内纯商品房二手房价格集中在5万/㎡-6.3万/㎡之间，代表小区是位于北京紫郡兰园项目附近的保利西山林语，建成于2009年，目前挂牌价6.3万/㎡，主要是169㎡四居。

海淀新区最新规划指出，“预计到2025年，中关村科学城北区建设国家级高新技术企业超过2000家，国际PCT专利申请量突破1000件，企业总收入突破1.2万亿，初步形成1-2个具有全球竞争力的产业创新集群。”未来将以科技产业为风向标，大量引进科技型产业以及技术型人才，推动海淀新区的科技发展路线。

板块发展前景有两点值得关注：

目前板块产业仍处于扩容状态，未来将会有更多的企业入驻，这也意味着会有更多的高知人群，提升板块内的人口优势；

产业能级大幅提升，形成了具有全球竞争力的产业创新集群，这也会带动区域板块内的经济发展。

1.北辰香麓望麓园小区为叠拼、联排别墅、花墅洋房等原创主题产品，社区内部环境较好，多条视觉通廊的建筑布局使得更多的住宅能看到山景，很好地利用了山景资源。

2.北辰香麓望麓园小区地处风景秀丽的西山之畔，自然环境优美怡人，空气清新。围边有圆明园、颐和园等历史古迹，文化内涵浓厚，居住舒适度高。

3.北辰香麓望麓园小区周围设施配套齐全，附近地铁有稻香湖路16号线、温阳路16号线，且有多条公交路线经过，基本上能够满足大部分居民的生活和出行。

4.北辰香麓望麓园小区施行人车分流和封闭式管理，安保人员24小时值班与巡逻，居民生活安全有保障。

截止2021年8月，幸福里APP挂牌均价为51002元/㎡，比上月上升1.16%。从近半年的价格波动来看，该小区的价格有小幅度的上升，总体比较稳定，七月份至八月份价格波动不是很大。该小区位于温泉镇板块，属于海淀区西北部的新区范围，板块内产业正处于发展规划中，经济发展与海淀区相比较为落后，是导致该小区房价远低于海淀区的主要原因。并且该小区建成年限较早，楼栋品质和小区配套设施跟周边新建的楼盘缺乏一定的竞争优势。所以北辰香麓望麓园的房价在同商圈和同板块内一直处于低位。

具体购房成本方面，拿在售的229.52㎡的四居为例，幸福里APP报价1340万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为536万，二套首付为1072万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

北辰香麓望麓园小区为跃式洋房、联排、叠拼的社区，户型面积比较大，户型是260㎡的三居、213㎡-328㎡四居和302㎡的五居。其中主力户型为275㎡四居和302㎡五居，因此以这两个户型进行分析。

北辰香麓望麓园小区共14栋楼，楼栋以东南朝向排列，采光采阳性较好。

2号楼栋和3号楼栋靠近小区西门，临近主温泉镇干道双坡路，出行较为方便，同样也会有噪音影响居民日常生活。

4号楼以及10号楼—13号楼楼下有底商，居民日常生活购物较为便捷。

5号楼、6号楼、11号楼、12号楼环绕小区中心花园和休闲场所，其中5号楼和6号楼位于小区中心位置，环境也较为安静，购房者可以优先选择这两栋楼。

1.北辰香麓望麓园小区户型面积较大，总价高，非普宅首付较高，适合经济状况较好的客群。

2.小区底商较多，并且距离大型商超世纪华联超市（显龙山店）621米，居民购物较为方便。小区附近还有中国工商银行，商业设施齐全，适合对商业配套要求较高的家庭。

3.小区以北欧的建筑风格为主，基础设施配套比较完善，并且小区内部还建立了篮球场和人工湖，居民生活舒适度较高，适合对生活品质有要求的人群。

截至2021年8月，温泉镇商圈内的新项目有世贸西山龙胤、山屿西山著、万科翡翠云图，这里选择与北辰香麓望麓园相差相对较小，且距离相对较近的万科翡翠云图和山屿西山著进行对比。

万科翡翠云图为北京万沣房地产开发有限公司建造，于2019年03月19日开盘，到2021年12月31日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，万科翡翠云图的均价为53000元/㎡，略高于北辰香麓望麓园。在售共10栋楼，其中在售户型只有一种，为360㎡的四室两厅四卫，总价1700万/套起。该小区结合画眉山的原始地貌，打造自然空间，为居民提供高端的别墅住宅。

山屿西山著为北京锐达置业有限公司建造，于2019年04月12日开盘，到2021年10月31日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，山屿西山著的均价为53000元/㎡，在售6栋楼，户型为225㎡四室两厅两卫、225㎡四室两厅三卫，最低总价1400万/套起。该小区和万科翡翠云图房均价一致，户型也都以四居室为主。

三个小区都是大户型，以有改善性需求且资金较为充足的家庭为主。首先，北辰香麓望麓园因建成较早，相对于万科翡翠云图和山屿西山著小区来说，基础设施较为老旧，但商业配套也较为成熟。其次，万科翡翠云图与山屿西山著主要以四居室为主，户型较为单一，而北辰香麓望麓园户型涵盖面积较广包括了三居室、四居室、五居室，适应人群更多。

综上所述，购房者可以根据自身需求进行选择。

北辰香麓望麓园与周边的山语间和林语别墅建成年代接近，定位和目标人群有一定的相似性，属于商圈中热度较高的二手房。