和平里南商圈位于北京市东城区,地处北三环至北二环之间,内有两座地铁站点,是北二环外比较老牌的,以居住功能为主的商圈。
和平里南商圈北侧为和平里北商圈,南侧为雍和宫商圈,西侧为安定门商圈,东侧为柳芳商圈;这些周边商圈虽然均发展成熟,但始终不是北京城东的重点热门商圈。
虽然周边各商圈产业互补,联动效应明显,但始终缺乏一个能有效外溢购买力的“片区引擎”。
和平里南商圈的历史开始于1952年,当时作为北京主城向东北方向拓展的主要片区之一,众多部委曾在此落位,以此催生出一大片居住社区,均被冠名为“和平里”。
据史料记载,此名称来自1952年我国筹办召开的“亚太和平会议”。
此背景下,整个上世纪60年代,为和平里南北商圈的高光时刻,地位一度可以媲美现在的副中心,甚至,商圈内曾出现过联通望京的“望和铁路”的终点站。
但随着北京城建范围扩大,东拓的目标渐渐清晰,自上世纪90年代开始,和平里南商圈的发展势头略显疲态。
现在的和平里南商圈内,包含有: 和平里第一小学、半步桥小学、北京一七一中学、北京和平里第四小学、北京市第五十四中学、北京市第二中学分校等。
商圈内,包含2条地铁线路:地铁5号线、2号线,共两个站点,其中雍和宫站为换乘站。
2号线是一条沿着二环兴建的内城环线,能级较高,站点串联东直门、朝阳门、西直门等多个交通枢纽站点。
地铁5号线则呈南北走向,线路位于城市中轴线东侧,连接丰台、东城等4个区,共设23座车站,是北京市轨道交通路网中首条贯穿城市中心、连接南北郊地区的快速轨道交通干线。
商圈产业主要包括中关村雍和航星科技园等航天科技企业,对外辐射了较多的航天科技公司分部。
和平里南商圈内医疗配套,包含有北京东城航星医院、北京大学第一医院综合门诊部等。
和平里南商圈的历史并不太长,人文历史设施集中在近现代,包含董海川文化园、北京市朝阳区和平街社区科普长廊等著名地点。
商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,单和平里大社区就占到了商圈内近六成的居住面积,但建成年代不一,房屋属性也各异。
其中,老公房门槛价625-650万元,次新房门槛价962-965万元,相对于东城区其余商圈,和平里南商圈的门槛价属于中等水平,但商圈内户型面积以中小型居多,所以对刚需购房者比较友好。
另外,和平里南商圈所在的东城区价值认同感强,所以吸引了大量三环外的购房者来此置换、置业。
和平里南商圈商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查和平南里及周边5公里商圈,近5年均无无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:和平里南商圈的均价为12.6万/㎡,周边和平里北商圈的均价为8.6万/㎡;安定门商圈的均价为11.0万/㎡,雍和宫商圈的均价11.7万/㎡,交道口商圈的均价13.0万/㎡。和平里南商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,和平里南商圈属于东城区内价值较高的板块,比价效应下,和平里南商圈的价值已被市场充分释放。
和平里南商圈,是一座不会被规划“遗忘”的商圈。
在商圈内最大的和平里社区中,最老的房子始建于上世纪50年代,而且建成年代跨度很大,所以进入21世纪后商圈内的旧改、危改工作几乎没有停止,可能旧改、危改规模不大,但至今还在进行。
这就为商圈内的产业更替、规划发展打下了良好的基础,随着老房拆除,商圈内的土地利用率进一步提高,高新产业、高净值产业才能进的来。
实际上,早在2012年,就有过要在商圈内打造“和平里商务新区”的规划,实际目前情况看来,商圈内产业确实有过更替,只是比预期中慢了许多。
预计未来,和平里南商圈的产业更替还是会持续进行,利好释放较为缓慢,但预期较为确定。
1、建筑风格优美,居民素质高,生活氛围浓厚有人气儿,幸福感强。
2、绿化景观维护好,花园式小区环境优美,居住舒适,生活品质高。
3、内外配套齐全 ,周边商场距离近;公交地铁均500米可达,交通便利,生活不操心。
4、居民素质高,物业管理人性化,安保严格安全感足。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源2套,占全部房源的0.01%。小区目前在售均价96855元/㎡,环比下降约0.09%。近6个月,小区整体均价低于和平里南商圈均价,低于东城区的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体先下后上,今年4月出现向上波动,而后回归正常均价;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低158.28㎡两厅三室户型,报价1650万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为709.5万元左右,二套首付为1336.5万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:97㎡-113㎡二居、158㎡-171㎡三居、202㎡四居,其中二房、三房为主力户型。
现选择小区主力户型110.97㎡两室一厅和158㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 110.97㎡ | 158㎡ |
户型图 | 户型图 | 户型图 |
户型亮点 | 1、阳台较大,晾晒方便。 2、卧室较大,居住舒适。 3、卫生间面积大,干湿分离易实现。 | 1、卧室面积相对较大,起居舒适。 2、卧室自带卫生间,卫生性好。 3、明厨明卫,通风透气佳。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风。 2、户型存在异形区域。 3、卫生间位于卧室A旁,正对卧室B,容易闻到异味。 | 1、客厅太大,空间利用不合理。 2、户型存在异形区域。 3、面积利用率低。 |
雍和家园小区整体包含5栋板塔结合楼。
其中每栋都有朝向为东南的房型,日常通风光照条件会受到影响,不太推荐。
小区南侧楼栋部分户型隔河便是繁华街道,会有较大的噪音影响,不太推荐。
小区内其余南北向板楼,以及靠近小区中心花园位置的楼栋,较为推荐。
和平里南板块历史文化浓厚,生活品质较高,生态休闲资源丰富,资源齐全,交通较便利,据小区两公里内有5个地铁站,通勤快人一步,小区在售房源中,最小户型158.28㎡两厅三室,总价最低,上车价为1650万元,适合在金融街工作10年左右的年轻白领。
小区整体属于高功能自住需求场景,适用于对绿化率,生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。
其中,202.02㎡的三房的大户型上车价在2300万元,适合对稀缺资源、优质自住敏感,且预算充足的购房者考虑。
目前,和平里南商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房项目出售。
据幸福里APP得知,雍和家园小区在售户型总价段为1650-2300万元/套起,总价对比全北京在售新盘来看,距离和平里南商圈最近的新房项目,是东城区天坛商圈的天坛府,包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求,追求居住品质的购房人群可以考虑。
其余在售新盘还有:
丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖,940万元/套起;
石景山古城板块的中海寰宇天下,920万元/套起;
昌平兴寿镇板块的凯德麓语,850万元/套起;
以上新房均位于郊环板块,对地段优良认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价低于和平里南商圈二手房均价,周边1公里范围内与雍和家园均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与雍和家园相近的和平里社区七区、和平街八区进行比较。
小区名称 | 雍和家园 | 和平里社区七区 | 和平街八区 |
位置 | 和平里南 | 和平里北 | 和平里北 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 96855元/㎡ | 112134元/㎡ | 85023元/㎡ |
交房时间 | 2004年 | 1958-1995年 | 1956年-1997年 |
户型面积 | 97㎡-202㎡一居室-四居室 | 51㎡-82㎡两居室-三居室 | 51㎡-82㎡两居室—三居室 |
物业 | 北京达尔文国际酒店物业管理有限公司 | 北京首华物业管理有限公司 | 北京首开物业管理有限公司 |
物业费 | 3.50元/㎡/月 | 0.8-1.2元/㎡/月 | 0.76元/㎡/月 |
停车费 | 900元/位/月 | 150元/位/月 | 800元/位/月 |
优点 | 1、景观优美,观赏性强 2、人车分流,安全性高 3、安保严格,居家风险低 | 1、容积率3.0,居住密度相对较低 2、交通便利,出行快捷 3、内外配套齐全 | 1、绿化好,空气清新 2、内外配套齐全 3、通勤路线优越 |
缺点 | 1、容积率低,压抑感强 2、非机动车乱停放,妨碍出行 3、部分楼栋噪音大 | 1、房龄较老,设施未维护 2、楼内环境令人堪忧 3、停车位紧张,占道停放严重 | 1、房龄老,设施未维护 2、室内隔音差,影响休息 3、楼内环境令人堪忧 |
分析 | 三个小区挂牌均价较为接近,也同属和平里北、和平里南板块,商业、企业、学校等重点资源的分布也较为相似; 三个小区从居住环境来看,雍和家园小区绿化管理好,环境更舒适; 三个小区从物业管理来看,雍和家园物业管理较好,安保严格安全性高; 三个小区从居民氛围来看,都很融洽,区别不算大; 综合评定下,现阶段三个小区中,雍和家园的环境、居住体验更为突出。 |