DBC加州小镇C区位于通州区梨园商圈。梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。 “梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。

该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。 教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。 该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。 产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。 其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。 按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。 此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。 整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、 G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1、交通便利之地，DBC加州小镇C区门口有多条公交路线，小区离地铁八通线与七号线的距离也很近，居民出行十分方便。

2、小区高层带电梯，户型可选择范围较大，能够满足较多家庭的需求。小区是带电梯的高板楼社区，单元楼门口有无障碍通道，对于家里有老人、儿童的住户来说，上下楼都比较方便。

3、小区不仅有基本的内部设施，小区还有大型的下沉式公园，适合老人、儿童活动与玩耍。

4、小区周边配套齐全，3公里内有11个医院，3个购物中心，能够满足居民基本的日常生活需求。周边4公里内有梨园主题公园和通州环球主题公园，休闲娱乐较便利。

截至2021年7月DBC加州小镇C区挂牌均价为47486元/㎡，环比上月上升0.11%，价格浮动不大。从近六个月的价格波动来看，本小区房价总体是比较稳定的，上升幅度也在正常值范围内，购房者不必担忧小区有较大幅度的价格变动。土桥商圈的房价总体趋势也是比较稳定的，本小区的变化趋势与土桥商圈的趋势一致，基本稳定在4.75万元。

具体购房成本方面，拿在售的100.09㎡的两居室为例，幸福里的报价为445万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为178万，二套首付为356万。

DBC加州小镇C区户型建筑面积段为：有59㎡-76㎡一居、90㎡-100㎡两居、131㎡-134㎡三居，主力户型为一居室和两居室。

DBC加州小镇C区共有住宅楼20栋， 楼栋分布比较均匀，布局合理。

145号楼、152号楼、153号楼、163号楼距离小区西门公交站较近，适合需要步行至公交站出行的上班族；

159号楼、160号楼距离小区南门较近，适合需要步行至地铁站出行的上班族；

149号楼-151号楼、153号楼、155号楼、156号楼位于小区的中心位置，相对来说环境比较僻静，适合有老人的家庭。

小区环境优美，绿化率高，且小区内有电梯与无障碍坡道，比较适合老年人群居住。

小区户型可选性较多，覆盖面积广，且相对于周边小区均价适中，不管是首次置业的刚需人群，还是改善一族的三口之家都比较合适。

小区900米内有高楼金、土桥地铁站，交通方便，比较适合以地铁七号线、八通线为主要交通工具、工作地点在四惠、双井、国贸等地工作的上班族。

DBC加州小镇C区所属的板块为梨园商圈，属于较成熟板块，该板块内暂时没有新开发的项目。

项目5公里内在售的近几年开发的项目有位于通州土桥的华业玫瑰东筑和通州梨园的鑫苑盛世天玺。

华业玫瑰东筑是由北京君合百年房地产开发有限公司开发的建筑面积97㎡-148㎡的毛坯房。2019年7月份开盘，有电梯，六月份均价47000元/㎡。户型只有两居室和三居室，选择性较小，最小户型总价需要大约425万，总价比加州小镇C区略高。车位比1:1，不用担心无处停车。小区采用完全的人车分流形式，居民出入小区更加方便安全。物业费3.5元/㎡/月，高于DBC加州小镇C区。华业玫瑰东筑位置很好，交通比较便利，小区附近基础设施比较齐全，购房预算充足且对居住硬件要求高的购房者可以考虑。

鑫苑盛世天玺是由北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发的建筑面积为89㎡-142㎡的住宅楼。2020年11月开盘，户型全部为三居室和四居室，面积比较大，均价在63000元/㎡以上，面积最小的总价在595万元左右。户型选择性较小，总价较高，且尚未交房，期房存在各种潜在风险。鑫苑盛世天玺的物业费为5.8元/㎡/月，生活成本较高，如果资金充足，对居住硬件要求高的用户可以考虑该项目。

梨园商圈内与DBC加州小镇C区开发年代接近的小区较多，根据地图距离和房龄，选择距离、房龄和价格相近的幸福时光（通州）和新通国际花园北区作对比。