幸福艺居小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡。

其中第二块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、小区户型好。小区采用一梯两户设计，多是南北通透户型，居住舒适感佳。

2、小区有中心花园，绿化率高。小区拥有1万㎡的中心花园，绿化多且有层次，居住环境优美。

3、小区周边配套丰富。小区底商丰富，周边商场、医院、公园等配套多，居民生活便利。

4、自驾出行方便。小区自驾2.5公里可以到东六环入口，3.5公里可以到广渠路隧道入口，出行方便。

截止到2021年8月，幸福艺居的挂牌均价是4.6万/㎡，总价区间为270万-690万，挂牌均价环比上月下跌0.14%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化非常小。幸福艺居的均价明显高于乔庄商圈和通州区域的均价，在区域内具有明显的竞争优势。综合来看，小区价格非常稳定，市场认可度高，购房者可以安心购买或置换。

购买成本方面，以92㎡两居室为例，报价400万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为160万，二套首付约为320万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

幸福艺居一区有48㎡-67㎡一居、80㎡-99㎡两居、105㎡-117㎡三居，135㎡四居，幸福艺居三区有85㎡-95㎡两居，105㎡-138㎡三居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型是81㎡的两居，其优点有：

1、南北朝向，利于通风；

2、两个卧室不相邻，家庭成员互不干扰；

3、客厅有阳台，便于晾晒；

4、主卧有飘窗，可拓展功能；

5、厨房有阳台，便于存储。

其缺点有：

1、客厅采光面较窄，采光效果不好；

2、卫生间无窗户，不利于通风换气。

户型二

本户型是99㎡的南北朝向两居，其优点有：

1、南北通透，利于通风采光；

2、两个卧室不相连，家庭成员互不干扰；

3、主卧有4.4㎡独立阳台，可拓展为其他功能区；

4、客厅有阳台，便于晾晒；

5、厨房有阳台，便于存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗户，不利于通风换气。

幸福艺居社区分为一区和三区，一区由14栋6层板楼和2栋电梯高层组成，三区由4栋6层板楼组成。其中一区的5号楼、11号楼带电梯，且距离中心花园较近，健身娱乐方便，建议优先选择这2栋楼。一区13号楼-15号楼、18号楼-20号楼，呈合围式布局，采光会受影响，且邻街，会有车辆噪音，建议回避这6栋楼。三区的4栋楼呈列式布局，1号楼南侧有幼儿园，室外活动时会比较吵，建议谨慎考虑1号楼。

幸福艺居小区的户型丰富，绿化率高，配套齐全，居家舒适，适合生活在乔庄商圈，或新华大街商圈等相邻商圈的人群购买或置换。

幸福艺居小区通勤通州万达、国贸和北三县都比较方便，适合工作在通州万达、国贸商圈和经常往返于北三县的人群购买。

乔庄商圈内的新盘目前只有通州万国城MOMA在售，通州万国城MOMA开发商为北京润锦房地产开发有限公司，在售主要户型为112㎡-149㎡三居和170㎡-177㎡四居，在售均价为7.1万/㎡起，总价800万起，小区容积率约为4.2，绿化率约为30%。

对比来看，两者周边配套相差不大；但新房的品质、居住环境更优，建议预算充足的家庭优先选择通州万国城MOMA。当然幸福艺居单价低，对于低首付家庭而言，也是不错的选择。

幸福艺居周边二手房均价在3.5万/㎡-6.2万/㎡，其中合生滨江帝景、玉桥南里和幸福艺居距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。