金隅花石匠二期东区位于通州区土桥商圈，处于东五环、六环之间，东邻东六环、西邻颐瑞中二路、 南近京哈高速、北近梨园路；板块西侧靠近梨园商圈、北侧靠近乔庄商圈。城市副中心的标签带动了整个通州发展，土桥板块自然也不例外，该板块主要聚焦文化旅游主导功能，行政办公和商务服务功能主要由板块北侧的区域承接。

商圈内的交通资源优质，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行快捷顺畅。 作为通州区发展较早的区域，商圈内的医疗、教育、商业等配套比较齐全。交通方面，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行便利。

医疗方面，板块内有北京通州区新华医院、高楼金村社区卫生服务站、高立庄村社区卫生服务站等，无三甲医院；教育方面，板块内有临河里幼儿园、临河里小学、北京第二实验小学通州分校等；生态方面，板块内有北京环球度假区、碧水公园、千年漕运古镇张家湾；商业方面，板块内无大型商业中心，有华联生活超市、物美超市等连锁商场以及社区底商。

产业方面，板块内有土桥PLUS文创产业园、硬科技产业示范基地。其中，硬科技产业示范基地为原有北京铝材厂停产后的老旧厂房腾空改造项目，是北京首个以“硬科技”为主题的大型综合产业示范基地，基地项目主要包括核心产业、技术平台配套以及商业配套，核心产业方面包括硬科技规模化基地、规模化企业总部基地、首都科技成果产业化基地以及离岸创新基地。

目前商圈价值主要体现在交通优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州其他区域、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，截止到2021年7月28日，土桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。成交数据整理如下： 第一宗地块位于通州区宋庄镇，金地以45.16亿元竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块R2二类居住用地、6018地块B1商业用地、6009地块A334幼儿园用地，溢价率1.03%，建设用地面积10.5万㎡，建筑控制规模17.73万㎡，该宗地将以“六通一平”形式供地。

第二宗地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

第三宗地块位于北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

综上，第二、三块地的位置距离土桥商圈较近，0302街区地块虽然体量较小，但该地块处于通州传统成熟板块梨园，无论是居住体验、交通、商业配套还是医疗配套等，都比较完善；北京城市副中心1201街区地块临近地铁7号线、邻京哈高速，交通便利，未来还将配建医院。从地理位置和配套资源来看，两块地都各具优势；从价格上来看，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价略高于土桥商圈的新房和二手房单价；目前，第二块地最终入谁手还是未知，第三块地尚未开始建设，短期内不会对土桥板块造成太大影响。

通州区按照功能主导、区块分工、轴带串联、多点支撑、城乡融合的思路，发展布局再次优化调整，将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”。其中“四区”行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。从地理位置上看，土桥商圈位于运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大功能区的辐射范围之内，板块的战略发展思路的视野在进一步扩张。具体来看，板块南部的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年开业运行。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机；最后是交通方面，地铁7号线东延的终点站与八通线南延的终点站，将在公园南侧设环球主题公园站；1号线和八通线尚未贯通运营，但已跟更换车站和列车的标识标牌，待两条路线贯通后，1号线与八通线可以实现“一趟车坐到底”。

板块东侧与城市绿心森林公园仅一路之隔，该公园是通州“一核、两环、三带、五区”的布局里“一核”的所在之处，公园一期已于2020年9月对外开放。城市绿心的建设将生态修复和运河文化内涵展示做了有机结合的基础上，带动了老城棚改和老厂房更新改造，使得周边区域的人居环境进一步改善，促进了新老城区空间、功能、社会的深度融合。

此外，土桥商圈东侧的北京城市副中心站综合交通枢纽工程正在全面施工中，建成后的项目对于推动京津冀协同发展、完善北京综合交通网络和副中心功能布局，具有重要意义。 在北京副中心的各项政策红利和区域利好的落地实现扶持之下，土桥商圈的片区配套将进一步完善，片区的区域价值也将间接得到提升。

1.小区园林景观设计优美，绿化面积达30%，植物多样。社区内打造石系、水系景观带，居住品质比较高。

2.小区开发商为北京金隅嘉业房地产开发有限公司，物业由北京金隅大成物业管理公司提供。物业管理规范严谨，安保和保洁工作做的比较到位，单元门口配置门禁系统，入户需要刷卡，居住安全有保障。且物业费2.45元/㎡/月，较为便宜。

3.小区楼栋分布均匀，户型多样，最小的是85㎡的两室一厅，最大的是207㎡的四室两厅，可选择性多。

4.小区内人车分流，停车位尚且充足，不必担心没有车位，自驾出行方便。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，金隅花石匠小区挂牌均价为52951元/㎡，环比上月下降1.67%。从近六个月价格波动来看，房价在5月出现小幅上升，6月份之后回归平稳。

从图中可以看出该小区房价一直高于土桥板块，在通州也属于房价比较高的小区。花园洋房的居住品质是该小区房价较高的原因之一，并且该小区建成时间较晚，在通州也属于房龄比较新的小区，这也是相比周边小区价格比较有竞争力的一点。

具体购房成本方面，拿在售的116.56㎡的三居室为例，报价625万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首付为219万，二套首付为375万。

由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

金隅花石匠二期东区户型多样，85㎡-164㎡的两居室、88㎡-142㎡的三居室、89㎡-207㎡的四居室。选择户型为89.7㎡的三居室和143.7㎡的四居室分析。

金隅花石匠二期东区共有8栋楼，7栋住宅楼，楼栋多分布在小区四周，小区三面都有门，居民出行比较方便。

120号楼、123号楼靠近土桥中街，该条道路双向四车道，日常车流量比较多，这两栋楼会有噪音影响，喜欢安静居住的家庭可以避开这几栋。

121号楼-123号楼楼间距比较大，采光观景面宽，118号楼和119号楼以及120号楼这三栋楼距离相对较近，比较密集，采光较121号楼-123号楼相比稍差，居家时间较多，以及对光照时间有较高要求的可以避开这几栋。

1.小区居住环境优美，周边还有公园，且配套齐全。周边都是住宅楼，安全性高，适合养老的人群居住。

2.小区物业价格较低，降低了一定的生活成本，适合资金有限的刚需人群。

3.小区楼龄新，虽然最小只有85㎡两居室，但是均价低，对于新婚家庭或者是给父母买房还是比较不错的。

4.小区距离地铁八通线1.2公里，可在四惠东站换乘地铁1号线，通达国贸，并且四惠东为地铁1号线始发站，高峰期间乘车相对不拥挤，在国贸附近工作的人群也比较合适。

截至2021年7月，金隅花石匠二期东区所在的土桥板块内距离较近的新房项目有华业玫瑰东筑。

华业玫瑰东筑是由北京君合百年房地产开发有限公司开发的住宅项目，该小区于2019年7月开盘，在2020年10月交房。截至2021年7月，在售户型有103㎡-106㎡的两居室和131㎡-151㎡的三居室，均价50000元/㎡，均价较低，相比金隅花石匠小区更适合预算不高的刚需人群购入，不过该小区规划建设目前仅有1栋楼，发展尚不成熟，这点需要酌情考虑。

距离小区较近的华业东方玫瑰C区和华远铭悦与金隅花石匠二期东区均价、建筑年限整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。